Alquiler Turistico. Licencia Autonomica y CRU en Registro de la Propiedad

Trámites para realizar alquiler turísticos

La actividad de vivienda con fines turísticos (VFT) consiste en la cesión del uso de una vivienda, amueblada y equipada, a cambio de precio, en condiciones de inmediatez, habitualidad y con fines turísticos.

1. Comprobar que la vivienda cumple los requisitos previos

Antes de dar de alta la actividad, la vivienda debe cumplir condiciones mínimas exigidas por la normativa vigente:

• Licencia de ocupación o equivalente.
• Habitaciones ventiladas y con persianas/sistemas de oscurecimiento.
• Mobiliario suficiente para la capacidad máxima.
• Refrigeración (si se alquila del 1 mayo al 30 septiembre) y calefacción (1 octubre a 30 abril).
• Botiquín, información de teléfonos de emergencia y normas de uso.
• Limpieza antes de la entrada de cada cliente.
• Ropa de cama y menaje adecuados.
• Hojas de Quejas y Reclamaciones oficiales.

2. Presentación de la Declaración Responsable ante la Comunidad Autónoma

• Es el trámite obligatorio y central para poder ejercer la actividad.
• Se realiza ante la Consejería de Turismo mediante el Registro de Actividades Turísticas Autonomico (RTA).
• Se presenta por vía telemática, usando certificado digital.
• La declaración responsable incluye:
  • Identificación del inmueble y del titular.
  • Acreditación de la licencia de ocupación.
  • Manifestación de cumplimiento de los requisitos técnicos.
• Efecto jurídico:
  • Desde el momento de la presentación, la actividad puede iniciarse de forma inmediata (art. 69 LPACAP por analogía, aunque la norma autonómica lo recoge expresamente).
  • En el momento de presentación se recibe el código de vivienda turistica de la comunidad autónoma, condicionado al cumplimiento de los requisitos manifestados en la declaración responsable.

3. Obtención del Código de Registro Único (CRU)

3.1- Se exige para:

1. 1. Viviendas con fines turísticos (VFT)
   2. Apartamentos turísticos
   3. Viviendas en alquiler de corta duración en general

Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 — que modifica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) — desde el 3 de abril de 2025 los propietarios que quieran destinar su piso al alquiler turístico deben obtener la aprobación expresa de su comunidad de propietarios, con una mayoría cualificada: al menos tres quintas partes de los propietarios (60%) que, a su vez, representen las tres quintas partes (60%) de las cuotas de participación.

• • Sin ese permiso de la comunidad de propietarios no se puede “explotar” como vivienda turística.
  • Aunque técnicamente el CRU lo emite el Registro de la Propiedad, la nueva ley condiciona su concesión al permiso de la Comunidad de Propietarios. Si la comunidad no aprueba el alquiler turístico para una vivienda, la vivienda no podrá obtener el CRU.
  • Las comunidades de propietarios, por tanto, pueden ahora no solo vetar nuevos pisos turísticos, sino condicionar o prohibir su uso turístico, incluso aunque el propietario cumpla todos los requisitos administrativos y turísticos.

3.2- Documentacion para solicitar el CRU

1. 1. Documento de identidad del Propietario
   2. Si actua por medio de un representante poder notarial o autorización
   3. Licencia Turística de la Comunidad Autónoma
   4. Declaración Responsable
   5. Identificacion de la Finca Registral

3.3- Tras la presentación, la vivienda queda inscrita en el RTA y recibe una notificación de este tipo:

• • NOTIFICACIÓN ASIGNACIÓN DEL NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER REGISTRAL PARA ALQUILERES DE CORTA DURACIÓN
    A la solicitud remitida a este registro le corresponde de forma definitiva el siguiente número de registro de alquiler asociado al CRU xxxxxxxxxxxxxx:
    ESFCTU0000xxxxxxxxxxxxxxxxxx00000000000000VUT/CCAA/NNNNNNNN
  • Este código debe incluirse en toda publicidad: plataformas (Airbnb, Booking, etc.), anuncios y webs propias.

4. Obligaciones en materia de Registro de Viajeros

Como toda actividad de hospedaje, está sometida a la Ley Orgánica 4/2015 (Registro de viajeros) y la Orden INT/1922/2003.

Todo establecimiento destinado a alojamiento turístico —incluidos apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos (VFT)— debe:

• • Identificar a los viajeros que se alojan (mayores de 16 años).
  • Cumplimentar y firmar el parte de entrada de viajeros.
  • Comunicarlo telemáticamente a:
    • Policía Nacional (webpol) si el inmueble está en municipio con comisaría.
    • Guardia Civil si corresponde a su demarcación territorial.

5. Obligaciones fiscales

a) Hacienda estatal (AEAT)

• • Si se alquila de forma no esporádica, debe darse de alta en:
  • Modelo 036 o 037, epígrafe IAE 685 (alojamientos turísticos).
  • Ingresos sujetos al IRPF (rendimientos del capital inmobiliario o actividad económica según servicios).
  • En la mayoría de casos el alquiler turístico está exento de IVA, salvo que se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza diaria, restauración, etc.).

b) Hacienda autonómica

• • En algunos municipios puede existir tasa turística cuando sea implantada.

c) Ayuntamiento

Comprobar si existe ordenanza municipal que exija comunicación adicional o límite de número de viviendas (competencias de planeamiento urbano).

6. Obligaciones continuadas

Una vez en actividad, la VFT debe mantener:

1. 1. Libro de registro de viajeros.
   2. Condiciones de habitabilidad exigidas.
   3. Distinción en publicidad del número de registro: CRU.
   4. Entrega de normas internas al usuario.
   5. Contrato o comprobante de reserva.
   6. Disponibilidad del teléfono 24h para incidencias.

7. Posibles sanciones

La normativa turística autonómica clasifica las infracciones en leves, graves y muy graves, con multas que pueden oscilar, según el grado, entre 2.000 € y 150.000 € por:

1. 1. No estar inscrito en el RTA.
   2. Publicitar sin número de registro.
   3. Incumplir requisitos de habitabilidad.
   4. No realizar el registro de viajeros.