En los últimos meses me he encontrado con un aumento significativo de las revisiones de Hacienda sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y a continuación reclamaciones de las deducciones por inversión en vivienda indebidamente practicadas. Los importes reclamados al contribuyente fácilmente ascienden a 20.000 €, incluso para personas de rentas modestas.
Las razones de las reclamaciones de Hacienda se suelen centrar en:
- no justificar los gastos de adquisción o venta
- no haber reinvertido todo el líquido obtenido en la venta. (El importe a reinvertir es distinto de la plusvalía obtenida).
- haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.
- haber empezado a deducir por vivienda antes de haber invertido la cantidad por la que ya se dedujo en la vivienda anterior.
Caso Práctico
Dado los tediosos cálculos a realizar, propongo hacerlo sobre la base de un caso práctico (gracias Francisco por permitirme usar los datos de tu reciente inspección)
1.- Venta de la vivienda antigua
- Fecha de venta 27/11/2007
- Precio de venta 195.000 €
- Gastos 1.085 €
- Precio Fiscal de Venta 193.915 €
- Cancelación de hipoteca 85.580 €
- Liquido obtenido en la venta: 109.420 €´
- Exigirán justificación documental de estos importes, escrituras de compra-venta, facturas de gastos y escrituras de hipoteca y justificación de cancelación de las mismas.
- Se debe prestar especial cuidado a no cancelar la hipoteca antes de la venta en escritura de venta. Como sería el caso de un contrato privado en el que se cobra un porcentaje, se cancela la hipoteca y días después se escritura; en este caso se perdería el derecho a descontar del liquido el importe de la amortización.
- Este importe líquido, es el importe a reinvertir, para que la plusvalía quede exenta.
2.- Compra de la vivienda antigua.
- Fecha de Compra 17/5/2000
- Precio de Compra Vivienda 64.909 €
- Precio de Compra del Garaje 5.409 €
- Gastos de Compra 19.288 €
- Total compra 89.606 €
- Coeficiente de actualización 1.1213
- Valor Fiscal de la Compra en 2010 100.475 €
- Hipoteca solicitada en 2000 90.000 €
- El coeficiente de actualización se obtiene buscando en las tablas correspondientes al ejercicio de la venta (2007) cuanto valía este año, a efectos fiscales 1 € del año de la compra (2000). Obteniéndose un valor de 1,1213 € (estos coeficientes de corrección monetaria sólo se aplican en territorio común a los inmuebles).
- En nuestro ejemplo el importe de la hipoteca un pelin superior al precio de compra, posiblemente no se molesten en decir que 394 euros de la hipoteca de 90.000 no se han usado para comprar la vivienda, pero tendrían derecho a aumentar el importe líquido obtenido en la venta, como a minorar las deducciones practicadas por inversión en vivienda, porque parte del importe de la hipoteca no se ha usado para comprar la vivienda.
3.- Plusvalía obtenida – Importe a reinvertir
- La ganancia patrimonial obtenida, la obtenemos por diferencia entre los valores fiscales de venta y compra, obteniendo: 93.440 €
- Si el contribuyente lo desea puede solicitar la exención de esta plusvalía, en cuyo caso se debe comprometer a reinvertir en los dos años siguientes a la fecha de venta, el importe líquido obtenido en la venta: 109.420 €.
- En otras palabras para que los 93.440 € queden exentos, tenemos que reinvertir 109.420 €
4.- Compra de la vivienda nueva
- Fecha de Compra 05/9/2007
- Precio de Compra Vivienda 187.250 €
- Gastos de Compra 17.138 €
- Total compra 204.388 €
- Hipoteca 140.000 €
- Importe invertido en la Compra 64.388 €
5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
- Invertido en la compra 64.388
- Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
- Total invertido 93.050 €
6.- Calculo de la plusvalía exenta.
- Plusvalía obtenida 93.430 €
- Líquido Obtenido 109.420 €
- Importe Invertido 93.050 €
- % del líquido reinvertido: 85.03%
- Plusvalía exenta 79.452,22 €
- Plusvalía sujeta 13.977,78 €
- Como se ha reinvertido el 85.03% del líquido obtenido en la venta, es este mismo porcentaje el que quedará exento por reinversión. Sin embargo la parte restante hasta el 100 %, tributará como ganancia patrimonial sujeta.
- Las plusvalías en 2007 tributaban al 18%, por lo que Hacienda reclamara 3.602 €, más los intereses de demora.
7.- Deducción por inversión en vivienda habitual
- Tomando datos de las declaraciones de renta de los años 2000 a 2007, obtenemos las bases por las que se ha aplicado la deducción por vivienda. En nuestro ejemplo esta suma arrojó 50.350 €. En la tabla adjunta calculamos a partir de las deducciones la base de deducción. Para esto hay que recordar que con préstamo para adquisición,hasta 4015,18 € de inversión la deducción era del 25% los dos años siguientes a la compra y del 20% en adelante; y el exceso de 4.015,07 hasta 9.015,18 deduce siempre al 15%. Al igual que el 15% se aplica a cualquier inversión por concepto distinto a la adquisición con préstamo.
| 25% | 20% | 15% | Base | |
| 1999 | 719,82 € | 4.798,81 € | ||
| 2000 | 883,93 € | 5.892,84 € | ||
| 2001 | 196,45 € | 1.234,41 € | 9.015,20 € | |
| 2002 | 673,05 € | 363,08 € | 293,05 € | 6.461,27 € |
| 2003 | 901,52 € | 11,69 € | 4.585,54 € | |
| 2004 | 901,52 € | 74,27 € | 5.002,74 € | |
| 2005 | 901,52 € | 466,83 € | 7.619,80 € | |
| 2006 | 901,52 € | 194,88 € | 5.806,80 € | |
| 2007 | 833,40 € | 4.167,00 € | ||
| Total | 53.350,00 |
- La parte de la ganancia patrimonial exenta, asciende a 73.431 €.
- La normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión. Sumando ambas cantidades obtenemos: 125.781 €
- Al comprar la vivienda ya invertimos 64.388 €, por lo tanto hasta llegar a los 125.781, nos quedan por reinvertir 61.394 €
- Ahora sumando el número de cuotas de la hipoteca que hay que pagar llegamos a la conclusión de que en julio de 2014, habremos llegado a esta cantidad. Por lo tanto hasta julio de 2014 no podremos aplicar la deducción por vivienda.
- Hacienda nos reclama, en nuestro ejemplo las deducciones por vivienda de los años, 2007, 2008, 2009, 2010, y 2011; lo que totaliza 5.713 €, y sus correspondientes intereses de demora.
8.- Notas
- El procedimiento habitual es hacer una revisión del año de la reinversión. Y a continuación generar paralelas de los años siguientes reclamando la deducción por vivienda. Y además reclamar los intereses de demora, que como en los últimos años no ha variado son al 5% de interés anual
- Los cálculos como se ha podido observar son un poco tediosos, con lo que es posible que incluso la administración cometa algún error, tanto numérico, como que omita algún gasto deducible, o que aprecie incorrectamente algún dato. Por todo esto en estos casos es muy recomendable hacer una hoja de cálculo con los datos, para verificar los cálculos.
Espero, que aparte de los tediosos cálculos, haya conseguido explicar como se realizan los cálculos y con que objetivo.
357 comentarios. Dejar nuevo
En primer lugar agradecerte tu dedicación y ayuda. Paso a continuación a exponerte mi caso. En 1993 adquirí la que hoy es mi vivienda habitual por el equivalente de 130 000 euros. La vivienda está totalmente pagada desde 1998. Ahora estoy a punto de adquirir una nueva vivienda por 180 000 euros de forma que será esta mi nueva vivienda habitual, la voy a pagar totalmente con un dinero que tengo ahorrado . Tengo claro que si vendiese antes la anterior por una cantidad menor de 180 000, podría aplicar la cantidad obtenida a la nueva vivienda como reinversión, con lo que la ganancia no tributaría ¿Pero qué sucedería en el caso de que mi actual vivienda la venda después de adquirir la nueva?
Pide una hipoteca en la nueva (incluso puedes pignorar tus ahorros en garantía de la nueva hipoteca), y cuando vendas la antigua usa el importe obtenido en amortizar la hipoteca de la nueva, de esta forma puedes aplicar la exención. Tienes un plazo máximo de 2 años desde el día de la compra para vender la antigua y amortizar la hipoteca, en caso de que excedas este plazo pierdes la exención.
De cualquier otra forma no sería aplicable la exención.
Esta respuesta se merece un donativo.
El hacer una hipoteca tiene unos costes importantes y yo tengo 64 años ¿No me interesaría más esperar un año para vender mi actual vivienda? Tengo entendido que si tienes más de 65 años ya no tributas en el IRPF cuando vendes tu vivienda sin reinvertir en otra. En cuanto al donativo estoy de acuerdo. Lo que sucede que no sé qué cantidad sería la correcta.
Si la vivienda que vas a vender es tu vivienda habitual -Es vivienda habitual aquella en la que llevas viviendo al menos tres años- Entonces si la vendes el año en que cumples los 66 (ese año ya eres mayor de 65, el anterior todavía no) ya estará exenta la plusvalía aunque no reinviertas.
¿En el caso de que el marido tenga mas de 65 años pero la mujer tenga menos estaría exenta la mitad de la plusvalía?
Si el porcentaje de propiedad del mayor de 65 años es del 50%, y además es su vivienda habitual, efectivamente estará exenta de plusvalía su mitad.
Agradecerte la publicación de este trabajo. A la hora de sumar las cuotas de la hipoteca para ver cuando se llega a la cantidad a partir de la cual se genera de nuevo el derecho a deducción vivienda ¿no habría que sumar únicamente la parte de las cuotas correspondientes a amortización de capital ya que como bien dices la normativa no permite deducir por adquisición de vivienda hasta que en la nueva se haya invertido la suma de las deducciones practicadas con anterioridad y la ganancia patrimonial que ha quedado exenta por reinversión.
para esto se tienen en cuenta también los intereses pagados.
Al hilo de la duda de fernando, se deberían también tener en cuenta las deducciones realizadas con anterioridad a la adquisición en concepto de cuenta vivienda?
Saludos y gracias de antemano
si, claro que si.
Muy interesante el artículo.
No me termina de quedar claro el punto: «haber solicitado ampliaciones de hipotecas para fines distinto de la inversión en vivienda o hipotecas por un importe superior al precio de compra.»
Si has solicitado una ampliación de hipoteca porque te quedaste sin trabajo y necesitabas efectivo para hacer frente a esos pagos hasta poder recuperarte. ¿Como se considera eso?. Se resta el préstamo pendiente de amortizar al valor de la vivienda o no?.
Gracias
Como tu bien dices la ampliación de la hipoteca ha sido para un fin distinto de la adquisición de la vivienda; por lo que la parte proporcional de los pagos correspondiente a la ampliación no será deducible por inversión en vivienda.
Si tenias 60 pendientes, y ampliaste 20, al ampliar el nuevo total son 80. Por lo que 60/80 partes de lo que pagues será deducible por adquisición de vivienda, el resto no.
Muchas gracias anticipadas por tu ayuda y la dedicación que tienes con todos nosotros. Mi pregunta: se puede practicar deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades pagadas por la vivienda habital que se vende y, a su vez, optar por acogerse a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de ésta?
El caso concreto: se vende la vivienda habitual en enero de 2012. Con el dinero obtenido por la venta se cancela el préstamo pendiente (15.000 euros). Se compra la nueva vivienda en abril de 2012. Entonces, ¿se puede practicar deducción por los 15.000 euros en la Renta de 2012? (9.040 como máximo, lógicamente). ¿Y, en la misma declaración de 2012, acogerse a la exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda antigua?
Muchas gracias.
Por las cantidades pagadas hasta el día de la venta, puedes deducir por adquisición de vivienda.
Con la venta se generará una ganancia, que se puede acoger a la exención por reinversión.
El mismo euro no se puede destinar simultáneamente a deducción por vivienda y a reinversión.
Los 15.000 se pagan cuando ya has dejado de ser dueño de la vivienda, por lo que nunca tendrás derecho a la deducción por inversión en vivienda por este importe, porque cuando los pagas ya no eras dueño de la vivienda.
Muchas gracias por tu artículo. Me surge una duda: en el punto 6, cálculo de la plusvalía exenta, ¿de dónde sacas el Importe Líquido obtenido, de 118.405? No entiendo…Importe líquido de qué? Muchas gracias de nuevo.
Creo que me he equivocado, debe ponen 109.420, y rehacer los cálculos al cambiar el porcentaje.
Muchas gracias por tu pronta respuesta. Me estaba volviendo loca repasando los cálculos. Éste que nos muestras es el cálculo que hace AEAT para calcular la reinversión y comprobar si se puede practicar las exención. ¿Sabes si hay jurisprudencia al respecto que confirme este criterio? Tengo mis dudas con el hecho de tener que descontar el precio de la hipoteca para calcular el valor real de la reinversión… Muchísimas gracias por tu ayuda, de nuevo!
El importe reinvertido es el que tu pagas, no el que has financiado, aunque si lo que pagues de la financiación dentro de los dos años desde la venta.
No hay mucha jurisprudencia puesto que el precepto es claro y no origina problemas interpretativos.
Mi caso es que en el año 2007 formalicé una novación y ampliación de hipoteca de la vivienda habitual, de la que me quedaba un capital pendiente de amortizar de 20.000, y ampliamos por importe de 160.000€, pero para adquirir otra segunda vivienda. La Gestoría que me hace la Declaración de la Renta ha venido desgravando sobre el total de la hipoteca en lugar de la parte proporcional de la cantidad pendiente de amortizar.
Por lo que Hacienda me reclama las cantidades devueltas, los intereses y propuesta de sanción.
¿Que se puede hacer para aminorar por lo menos el daño?.
Lo siento Fernando, pero poco se puede hacer.
Gracias por tu atención, pero ya imaginaba que el asunto es un poco complicado.
De todas formas, le he indicado a la Gestoria, que pregunten a su aseguradora si se puede hacer algo a nivel de responsabilidad civil,
pues deben tener un seguro de responsabilidad civil como todos los profesionales.
Repito gracias y saludos.
En mi caso, adquirí la vivienda y el garaje, hipotecando solamente la vivienda, todo ello al 50% en proindiviso. En la escritura de compra se especifica un valor conjunto por las dos fincas (son registrales independientes, pero no se adjudicaba un valor individual). El año pasado vendimos la vivienda a un tercero, y me adjudiqué el 100% del garaje. A la hora de hacer los cálculos para aplicar la exención (adquirí la que es ahora mi vivienda habitual en 2010), me pregunto cómo asignar un valor de adquisición a cada finca y cómo imputar los costes de adquisición. Se me ocurre hacerlo en relación al valor catastral de cada finca, pero no sé si es correcto… En cuanto a la adquisición del 100% del garaje no afecta a efectos de IRPF, no?
Muchas gracias!
Es extraño que el notario no desglosara los valores, pero si es así, un criterio objetivó y razonable puede ser repartir por valor catastral.
El garaje al no ser ya parte de la vivienda habitual, imputara rentas inmobiliarias.
Perdona que «repita». En la respuesta que das a Rebeca dices que se incluye como importe reinvertido lo que pagues de financiación dentro de los dos años desde la venta. En mi caso, adquirí la nueva vivienda dos años antes de vender la anterior (vendí «por los pelos»). Puedo entonces incluir como importe reinvertido las cantidades que pagué de hipoteca desde la compra de esta vivienda hasta la venta de la anterior? En caso afirmativo, me ha parecido entender que sólo se incluye la parte de capital, no? No los intereses…
Muchísimas gracias por tu atención y por haber colgado este caso práctico. Si no es así, no hay manera de enterarse de esto…
En tu caso puedes aplicar la exención si el importe de la venta lo destinas a amortizar la hipoteca de la nueva vivienda. Siempre y cuando la nueva no se haya comprado con más de dos años de anterioridad a la venta de la antigua.
Quería agradecerle este articulo publicado, porque por el, me he guiado para hacer los cálculos por reinversión en vivienda habitual.
Pero me surgen unas dudas que le agradecería me ayudase a resolver.
1.-Para calcular cuando pueden volver a deducirse por adquisición de vivienda habitual tengo la duda si se suma las cantidades invertidas en la primera vivienda o solamente el importe máximo por el que se tiene derecho a deducción por inversión en vivienda en la declaración de la renta.
Por ejemplo, hubo un par de años 2004 y 2006 que invirtieron en la vivienda por encima de los límites personales de 9.015,20
¿ solo se considera los 9.015,20 como importe invertido o lo que entregaron al constructor que suponia 25.000 euros ?
2.-¿ Se tienen que empadronar en la nueva vivienda para que la consideren vivienda habitual ?
3.- Aparte de las escrituras de compra y seguros de vida y de hogar ¿ se pueden sumar a los gastos de compra de la segunda vivienda:
– ¿los gastos de apertura de la hipoteca ?
– ¿ y los gastos de los boletines de instalación de la luz, agua y gas ?
-¿ hay algún gasto más que se pueda sumar al importe invertido en la adquisición de vivienda habitual ?
4.-Una vez hechos los cálculos de lo invertido en el momento de la compra, como pidieron un préstamo hipotecario y todavía no tienen invertido todo el dinero como para que la Ganancia Patrimonial esté exenta.
Ahora que están pagando la hipoteca de la vivienda adquirida, para que la Ganancia Patrimonial quede exenta cuando se cumplan los dos años ¿ Hacienda que considera que es importe invertido en la nueva vivienda, las cuotas pagadas mensualmente mes a mes ( capital + intereses ) ó solamente el capital amortizado en cada recibo ?
Le doy las gracias de antemano.
Un saludo
Para la primera se tienen en cuenta la suma de bases invertidas con derecho a deducción.
Pero al invertir en la nueva se tiene en cuenta todo incluso los excesos sobre el máximo deducible
2.- no es necesario empadronarse. Pero si que efectivamente vivas en ella
3.- gastos de adquisición serían: registro, gastos de hipoteca, gestoria, notaria, ITP. Pero yo no aceptaría los boletines de enganche
4.- tanto la amortización como los intereses.
Muchísimas gracias por su respuesta
Reciba un saludo.
Buenas tardes, respecto a lo que comentas que no hace falta empadronarse, pues parece ser que para Hacienda es imprescindible pues la Agencia Tributaria me envia una propuesta de liquidación provisional porque no acepta la reinversión de la primera vivienda porque dice que me faltan 10 días del padrón para cumplir los tres años y un día. Y yo le he contestado que empecé a vivir a partir del día de la compra como figura en la escritura de compraventa y no lo acepta, pues como es lógico no me empadroné el primer día que fuí a vivir sino al cabo de varios meses. Que tengo que aportar para que Hacienda se lo crea? Gracias.
La comunicación del cambio de domicilio a Hacienda se debe hacer dentro del mes siguiente al cambio, mediante el modelo 030. Y veo que esto no se hizo.
Ahora entras en un problema de valoración de pruebas, que pruebas acepta la inspección y a cuales da más valor.
Se puede probar por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Los documentos públicos tienen más valor que los documentos privados, especialmente en los temas de fecha.
El padrón prueba que desde una fecha se manifiesta la residencia al Ayuntamiento, pero al ser un documento público, tiene mayor «credibilidad».
Tu posibilidad es que puedas probar que residías antes de empadronarte:
– Con facturas de suministros.
– Con un certificado del presidente de la comunidad de propietarios
– Con un acta de manifestaciones notarial, donde dos vecinos confirmen desde que fecha resides en tu vivienda.
– Con correspondencia con el sello de correos en esa dirección, dirigida a ti con fecha anterior a la del padrón.
– …
Estas son algunas ideas de posibles medios de prueba que se me ocurren.
Cuanto mejor documentado esté más posibilidades tienes de ganarlo. Y quien valorará las pruebas aportadas (en vía administrativa) es el mismo que firma la notificación.
Y en este caso te recomendaría que antes de presentarlo por registro, vayas personalmente a comentar con el que firma la notificación lo que vas a presentar.
Javier, hay varias preguntas acerca de si se deben incluir los intereses en los cálculos de reinversion como esta, que dices que si. Sin embargo en tu cálculo (muchas gracias por el ejmeplo), no lo consideras, ¿puedes aclararlo?:
«5.- Calculo del importe invertido en la nueva vivienda
■Invertido en la compra 64.388
■Con los datos de la amortización de la hipoteca, obtenemos que la parte de amortización de capital de las cuotas comprendidas entre la fecha de venta de la vivienda antigua (27/11/07) hasta el 27/11/09, más las amortizaciones anticipadas, haciendo los cálculos con la información bancaria, calculamos que se habían amotizado 28.662 €.
■Total invertido 93.050 €
«
Para determinar lo que has invertido a efectos de reinversión, lo que tienen en cuenta es el importe amortizado de la hipoteca.
Sin embargo para determinar a partir de cuando recuperas el derecho a reinvertir, tienen en cuenta no solo lo amortizado sino también los intereses.
Si quieres defender tu postura, usa la consulta V2419-11, de la que parece intuirse que también se incluyen los intereses para la reinversión.
Enhorabuena por el artículo me ha aclarado muchas dudas, pero sigo teniendo algunas dudas en mi caso particular.
En el año 2000 adquirí una vivienda por valor fiscal de compra de 162,250.7. En el año 2006 realicé una ampliación de la hipoteca de mi antigua vivienda para empezar a pagar en junio del 2006 la entrada y las cuotas mensuales al promotor de la que es ahora mi vivienda habitual, pagando 79,848.31 euros en total. En 2007 vendí mi antigua vivienda por 324,659.7 e. (precio de venta menos gastos) cancelando la hipoteca (200,000 euros de los cuales 43,011.2 correspondían a la hipoteca que me quedaba por pagar de la compra inicial). Una semana después adquirí mi nueva vivienda pagando 194,513.7 e y formalizando una nueva hipoteca. Entiendo que la cantidad a reinvertir en la nueva vivienda sería el líquido obtenido en la venta calculado como 324,659.7- 43,011.2 = 281,648.5 y la ganancia patrimonial obtenida sería 324,659.7 – 162,250.7 = 162,409.0.
Mi duda es saber si puedo considerar los 79,848.31 euros pagados de la ampliación de la hipoteca como reinversión en mi nueva vivienda habitual. Si lo puedo hacer, como hasta junio del 2008 (2 años después de empezar a pagar mi vivienda actual) pagué contando las amortizaciones e intereses de la hipoteca de mi vivienda actual 39,218.1 euros, habría reinvertido: 79,848.31 + 194,513.7 + 39,218.1 = 313,580.1 > 281,648.5 que es la cantidad a reinvertir. ¿Puedo considerar que la plusvalía queda exenta? o ¿los dos años se cuentan antes o después de la firma de la escritura de mi actual vivienda?
En cuanto al derecho para poderme deducir de nuevo, como en 2008 ya que había pagado los 162,409.0 de mi ganancia patrimonial + 71042.4 que me desgravé en mi antigua vivienda, ¿puedo empezar a desgravarme en el año 2008 por vivienda habitual? En su momento un asesor me dijo que no y hasta ahora no me desgravado por vivienda ninguna cantidad.
Siento el retraso en la respuesta. Se quedo la consulta en la bandeja spam.
Si sigue interesando que responda, por favor vuelve a formular la pregunta.
Disculpas.
Siento el retraso en la respuesta. Se quedo la consulta en la bandeja spam.
Si sigue interesando que responda, por favor vuelva a formular la pregunta.
Disculpas.
Buenas tardes.
Hacienda me esta inspeccionando, y me reclama una cantidad de dinero, ya que alega que no reinvertí en el plazo de 2 años una cantidad a la que me había comprometido por la venta de mi anterior casa.
La discusión se centra en que la funcionaria de hacienda alega que los importes que he pagado durante esos dos años por la hipoteca de la nueva vivienda no se consideran reinversión en vivienda habitual a efectos de exencion, sino que tendría que haber realizado amortizaciones anticipadas.
Que opinas?
Gracias
Es posible que la funcionaria tenga razón. Especialmente si las cantidades pagadas las destinaste a solicitar la deducción por adquisición de vivienda.
La normativa al respecto se establece en el artículo 41 del reglamento del IRPF. Y la parte de este artículo que más te interesa es el primer párrafo del apartado 2.
Buenas tardes y gracias por tu asesoramiento.
He estado buscando información sobre el tema de exencion por reinversión en vivienda habitual, y he encontrado esta Cuestión Vinculante nº V2419-11 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de IRPF, 11 de Octubre de 2011, que dice:
Conforme a ello, para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual el consultante habrá de destinar el total importe obtenido en la transmisión de su vivienda habitual a satisfacer gastos por la adquisición y, en su caso, rehabilitación de su nueva vivienda habitual dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión.
Para determinar qué costes o gastos conforman el concepto adquisición de vivienda hay que acudir al artículo 68.1.1º de la LIRPF , dentro de la regulación de la deducción por inversión en vivienda habitual. En él se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de «las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente».
A continuación, señala que su base de deducción «estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.».
Por tanto, podrán formar parte de la base de deducción en el caso de utilizar financiación ajena, la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de dicha financiación (constitución de hipoteca, tasación ). Asimismo, la base estará formada por los importes satisfechos por las obras consideradas de rehabilitación, incluyendo, entre otros, el coste del proyecto técnico, los honorarios profesionales técnicos, los costes de licencia de obras y demás costes y tributos que siendo necesarios tengan una vinculación directa con las obras, siendo exigible, además, si se tratara de actuación protegida el que las obras hayan obtenido la calificación, provisional o definitiva, en materia de rehabilitación de viviendas, no siendo suficiente el disponer de la mera solicitud de la misma.
¿Creeis que según esta respuesta nº V2419-11 de Dirección General de Tributos, Subdirección General de IRPF, contaria como exencion por reinversión las cuotas de amortización de la nueva hipoteca durante esos dos años de compromiso para reinvertir?
Si. Tanto la amortización como los intereses.
Pero tiene algunos detalles:
1.-al destinar las cuotas de hipoteca a exención perderás la deducción por la nueva vivienda. De todas formas es posible que no tengas derecho a deducción hasta que inviertas además las bases deducidas por adquisición de vivienda en la antigua.
2.-Serán válidas al 100% estas cantidades en la medida en que el importe concedido en la hipoteca se haya destinado al 100% a la adquisición de la nueva vivienda. Esto dejará una parte fuera si el importe de la hipoteca fue mayor que el importe de la vivienda.
He recibido requerimiento de hacienda para revisión de mis declaraciones de 2008 y 2009.
Las cartas las recibí el día 2 de julio.
Me gustaría saber si puesto que las he recibido después del fin de plazo de declaración la de 2008 ha prescrito.
Muchas gracias
Si la de 2008 ha prescrito. Porque el último día para presentarla fue el 30 de junio de 2009, que era martes. Por lo tanto si has firmado la recepción el 2 de julio de 2013, han llegado tarde para reclamarte nada del 2008
Según me han dicho, la del 2008 no está prescrita puesto que ellos han enviado el requerimiento con anterioridad a la fecha de finalización del plazo. Lo cierto es que la dirección a la que enviaron por primera vez la comunicación era incorrecta (a pesar de estar correcta en toda la documentación que se les presenta y en mi DNI).
Hoy he presentado la documentación, y hasta septiembre no me responderan.
Como debo exponer las alegaciones para que la del 2008 quede fuera de toda reclamación.
Gracias
Buen intento por parte de la AEAT, pero la fecha válida es la de cuando tu firmaste la recepción no la fecha en la que ellos la enviaron.
La alegación simplemente debe decir que recibiste la notificación el 2 de julio de 2013, fecha en la que ya había prescrito el año 2008.
Buenos días! me encuentro en un caso parecido.
A mí me notificaron antes del 30 de junio de 2013 una liquidación provisional de la renta de 2008, pero no pude recogerla porque me encontraba fuera y me pasó el plazo de ir a recogerla a correos. Ahora me ha llegado, por correo ordinario, una comunicación de notificación para ir a recoger a Hacienda dicha notificación.
Que debo hacer?, ir a recogerla? no esta ya prescrita?
Gracias y saludos,
Si te notificaron es que firmaste la recepción de la carta.
Si no firmaste, te enviaron una carta, pero legalmente no has sido notificada.
Lo que me extraña es que sepas que la notificación es de IRPF 2008, porque para que te la entreguen tienes que firmar???
Si efectivamente no has firmado, puedes recogerla tranquilamente y alegar que está prescrita.
El 12 de julio presente en Hacienda la documentación solicitada.
A fecha de hoy no he recibido respuesta. Según tengo entendido tienen 3 meses para contestarme, por tanto el próximo día 12 de octubre estará prescrito.
¿Me puedes confirmar si esto es así?
¿Como debo actuar si recibo durante estos días en mi correo certificado de hacienda?
Gracias,
Lucía
Sin conocer exactamente la tramitación administrativa de tu expediente, no comento sobre el plazo.
Si lo tienes claro, si llega el cartero y no estas, que deje el aviso de recibo y tendrás 15 días para recogerlo en correos, y si lo recojas pasado el 12, ya habrá prescrito o caducado.
Nuevamente muchas gracias.
Tengo la ultima duda y quizás la mas importante, ya que no se si alegar prescripción.
Me están revisando la exencion por reinversión en vivienda habitual, de la declaración del año 2007, año en que vendi la antigua vivienda y un mes después compre la nueva. Me comprometi en la declaración de renta de 2007 a reinvertir en un plazo de 2 años la ganancia patrimonial.
La pregunta es : ¿ cuando prescribe el derecho de hacienda a inspeccionar la declaración del 2007 ?
opción 1 : 4 años después de pasados los dos años del compromiso de reinversión, es decir ( renta 2007 se presenta junio 2008, mas dos años junio 2010, mas cuatro años junio 2014, que es lo que dice hacienda )
opción 2: como la venta y compra se realizo en el mismo ejercicio y parte de la ganancia patrimonial ( 70 %) la reinvertí ese mismo año 2007 , parace ser que según esta sentencia la fecha de incumplimiento empieza a contar desde la compra de la vivienda y no después de los dos años del compromiso de reinveresion.
Que opinas?
Número de fallo:
28.977
Fecha de fallo:
29/04/2010
Resumen:
IRPF 2002. PRESCRIPCIÓN. EXENCIÓN REINVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL. INCUMPLIMIENTO.
Fecha de incumplimiento: la de la compra de la nueva vivienda habitual, y no la de finalización del plazo de dos años para materializar la reinversión. Se aprecia la prescripción alegada.
ESTIMAR.
Adjunto enlace: http://www.gipuzkoa.net/ogasuna/teaf/resolucion.asp?hdnResid=1256&hdnTodosId=47;60;62;80;121;171;204;193;298;426;436;438;397;398;462;521;526;549;563;582;573;625;633;644;649;613;617;1036;1016;1089;1098;1108;1109;1111;1025;1119;1130;1185;1190;1194;1205;1208;1212;1215;1223;1240;1246;1256;1262;1272;1274&hdnPagAct=4&hdnCampoOrden=rsifechafallo&hdnOrden=asc&hdnOrigen=T&hdnMatid=10&hdnMatdesc=Norma+Foral+General+Tributaria&hdnAptid=19&hdnAptdesc=&hdnSubid=0
La resolución del TEAR de Gipuzkoa, la puedes usar si quien te reclama es la hacinda foral de Guipuzkoa.
En territorio común la DGT opinará que la parte de la plusvalía no reinvertida, al acabar el plazo para hacerlo en 2009, cuya renta se presentó en junio de 2010, prescribirá en junio de 2014.
El artículo 67.1 de la LGT determina que:
Acabado 2009, al no haber reinvertido, tendrías que haber liquidado la pérdida del derecho a la exención por reinversión en vivienda.
Hacienda me acaba en enviar la notificación de resolución con liquidación provisional del año 2007.
Se trata de una exencion por reinviersion en vivienda habitual, donde me comprometi a reinvertir la ganancia patrimonial en 2 años. Pues bien hacienda me dice que no acepta las cuotas pagadas durante esos dos años de la nueva hipoteca, alegando:
” No cabe admitir la pretensión del contribuyente, de que se tenga en cuenta, como cantidades reinvertidas los pagos mensuales de las hipotecas dentro de los dos años de reinversión, porque no existe una prueba clara y contundente que permita ligar de forma indiscutible que los pagos referidos se hayan efectuado con cargo a los fondos procedentes de la venta.”
Me he quedado perplejo.
Que opináis ?
Te puede ser útil esta consulta vinculante de Hacienda, donde acepta los pagos a la hipoteca en los dos años posteriores.
Hola J. Gracias por tu Blog menos mal que hay alguien que nos echa una mano mi pregunta sería parecía a otras que ya te han hecho pero perdona por volverla hacerla es que no me entero muy bien:
Mi caso es que quiero vender mi vivienda mal vendida claro está, como están hoy las cosas no se puede pedir más, tengo aun una hipoteca de 132.000 euros y la estoy vendiendo por 175.000 el ayuntamiento me pide de plusvalía 11300 euros pues el piso lo compre hace 15 años, mi pregunta es: puedo estar exento de la plusvalía si compro una vivienda en el extranjero, pues lamentablemente la situación en España hoy por hoy es caótica y tenemos que buscarnos las habichuelas donde y como se pueda y ya estoy fuera hace 4 meses con mi carnet de extranjería y quiero comprarme un pisito o lo que pueda, he invertir ese dinero que posiblemente tenga.
Muchas gracias de antemano y un saludo.
Si, no se limita la reinviersión a viviendas en España, es posible reinvertir en una vivienda en el extranjero.
Pero en este caso es necesario que aunque vivas en el extranjero mantengas las residencia fiscal en España.
Gracia J. lo que no entiendo muy bien es lo de la residencia fiscal, y puedes decirme que tengo que hacer para decirles a los señores del ayuntamiento que estoy exento de pagar la plusvalía por reinversión en la compra de una vivienda en el extranjero. Gracias de nuevo y un saludo.
Está exenta en este caso la plusvalía en IRPF.
Pero el impuesto municipal, conocido como Plusvalía Municipal, el IIVTNU no está exento.
Me ha encantado tu artículo y me ha servido mucho para poder preparar la alegación a Hacienda. Pero tengo una par de dudas:
– Tengo claro que si primero vendo y después compro, los gastos de escrituración se pueden utilizar como reinversión, pero ¿ también puedo aplicarlos si éstos gastos fueron anteriores a la venta, el cual es mi caso? (Compré en 2006 y vendí en 2008).
– A la hora de aplicar la deducción por vivienda habitual, la ley indica claramente que no podré deducirme la nueva vivienda hasta que haya superado lo que me haya deducido en la vivienda anterior más la ganancia patrimonial exenta. Para poder llegar a ese tope ¿puedo aplicar las cancelaciones parciales realizadas y los gastos de escrituración, aunque éstos los haya utilizado para la reinversión?
Si primero compras, para poder aplicar la reinversión, necesitas financiar la compra y los gastos. Y cuando amortices el préstamo entonces tendrás derecho a la exención por reinversión.
Cada euro pagado en la adquisición de la nueva vivienda, o bien lo aplicas a la reinversión o bien a las cantidades ya deducidas por adquisición, pero nunca el mismo euro se puede destinar a ambas.
Muchas gracias. Me has resuelto con total claridad mis dudas. Enhorabuena por el artículo.
Artículo interesantísimo y que nos ayuda muchísimo a esclarecer conceptos de la reinversión… lástima encontrarlo cinco años después de cambiar de vivienda!
Te comento, a ver si nos puede sacar de dudas, ya que tenemos una inspección de Hacienda y estamos pensando recurrir al tribunal económicoadministrativo:
El caso es que en 2008 vendimos nuestra vivienda habitual y posteriormente, también en 2008, adquirimos una nueva vivienda habitual. La adquisición de la nueva vivienda se hizo reinviertiendo lo obtenido en la venta (una vez saldada la hipoteca), y además, con financiación ajena. La nueva hipoteca fue por un importe superior al necesario para la adquisición, ya que hicimos reformas en la vivienda (de las que no son deducibles). Por ello, el gestor nos calculó qué porcentaje de la hipoteca no podía considerarse destinada a la adquisición de la nueva vivienda y por lo tanto no se podía deducir en ninguna declaración de la renta, ni en la de ese año ni en las posteriores, así cómo a partir de qué importe podíamos comenzar a aplicar deducciones por adquisición de la vivienda teniendo en cuenta las deducciones practicadas en ejercicios anteriores. Y así lo hemos hecho desde entonces, desgravando sólo el % de la hipoteca destinado a adquisición (sobre el 70%).
Ahora la Agencia Tributaria me manda una paralela en la que considera que la adquisición se hizo con el total del préstamo hipotecario y sólo una parte de lo obtenido en la venta de la vivienda. Por lo tanto, el excedente que destinamos a las reformas, según Hacienda, procede del beneficio de la venta de la primera vivienda y me hace tributar por ello.
¿Qué es necesario para demostrar que nuestros cálculos son correctos y que no hemos obtenido beneficio de la venta de la primera vivienda?
El gestor en su día, en su hoja de anotaciones para el cálculo de nuestro IRPF, anotó “El contribuyente puede optar por dejar exenta la ganancia de patrimonio y deducir sólo por el importe en el que la inversión en la nueva vivienda exceda de dicha ganancia o, por el contrario, no exonerar dicha ganancia, tributando por ella, y aplicar la deducción por toda la cuantía, siempre que se cumplan los demás requisitos de aplicación de la deducción”-. No he obtenido ninguna referencia sobre esta afirmación. ¿Qué sabes de ello?
Muchas gracias por tu inestimable ayuda.
Qué día se hizo la venta de la antigua?
Qué día se hizo la compra de la nueva?
Qué pagos se hicieron antes de la escritura de la compra de la nueva?
Cuáles fueron los precios de compra y venta y cuál fue la forma de pago de la compra? Cuánto fue la hipoteca?
Qué reformas se hicieron y porque importe?
si prefieres respóndeme a mi email.
A priori las declaraciones del contribuyente se presuponen ciertas. Esto es lo que declaraste como ganancia de la venta en la renta de 2008. Hacienda puede revisar si lo declaraste correctamente. Y si te equivocaste tendrás que aportar los justificantes que prueben que tu declaración no era correcta.
Para volver a deducir por adquisición de vivienda, tendrás que haber reinvertido todo lo comprometido más lo que dedujiste con anterioridad.
Hola Javier,
He estado mirando tu blog y lo he encontrado muy interesante pero todavía tengo una duda. Yo al igual que DELFIN tuve una venta en el 2007 y reinvertí parcialmente en el 2008, dejando unos 15.000 sin invertir. Tengo el temor que como todavía no me han devuelto la renta del pasado ejercicio 2012 me están inspeccionando (a pesar que cada año me la han pagado muy tarde este año es demasiado tarde y me parece demasiado sospechoso).
Mi duda es: las renta del 2007-2008 se suponen que están prescritas y no me la podrían requerir, pero como el plazo de la finalización de la reinversión era 2009, cuya renta se presenta fecha limite junio 2010, todavía me podrían requerir que tribute por la plusvalía sujeta??
Muchas gracias
El plazo de prescripción en el caso de esta deducción es de 4 años, a partir de la fecha en la que se terminó de realizar la inversión; o bien de cuatro años a partir de la fecha en que se incumplió la reinversión convenida, cosa que ocurrió a los dos años de la compra; son dos años el plazo desde la fecha de compra para completar la reinversión.
Si, todavía pueden requerir la inversión no realizada.
Javier, me habia equivocado vendí en el 2005 y compre en el 2006 por lo que creo q todo ya ha prescrito verdad??
El plazo para cumplir la reinversión serían dos años después de la venta, 2007. Y 2007 ya está prescrito, por lo que la posibilidad de hacienda de revisar la exención por reinversión ya ha prescrito.
Reinversión vivienda habitual y prescripcion
En el año 2008 (enero) vendí mi anterior vivienda y en ese mismo año (febrero) compre mi actual vivienda. Hacienda no está conforme con la reinversión en vivienda habitual así que recibí la notificación del trámite de alegaciones y propuesta de liquidación provisional del ejercicio 2008 el día 11 de julio de 2013 cuando según el artículo 66 de la Ley 58/2003 General Tributaria la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio 2008 ya estaba prescrita.
La materialización de la inversión se produjo en el mismo ejercicio de la venta (año 2008), no me acogí a la posibilidad de reinvertir dentro de los dos años siguientes a la transmisión. Por tanto es a partir del ejercicio 2008 y más concretamente desde el final del plazo de presentación de la declaración correspondiente al mismo (30 de junio de 2009) cuando la administración podía haber efectuado las correcciones que hubiera estimado oportunas respecto a la declaración de dicho ejercicio, motivo por el cual entiendo que el plazo de prescripción debe comenzar a contarse desde dicho momento.
El artículo 41.2 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo) establece que:
“Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.”
En mi declaración del ejercicio 2008 no manifesté mi compromiso de reinvertir la ganancia patrimonial en los dos años siguientes a la transmisión en la adquisición de una vivienda habitual sino que reinvertí íntegramente la ganancia patrimonial ese año y una parte del préstamo la dedique a reformas y mobiliario.
Al estar la casilla 423 en blanco (la casilla en la que el contribuyente se obliga a reinvertir en los dos años siguientes a la venta) y no hacer manifestación expresa de ningún compromiso a reinvertir, entiendo que la declaración del año 2008 prescribió efectivamente el 30/06/13.
Si yo hubiera marcado en mi declaración del año 2008 la casilla 423 (cosa que no hice) el plazo de prescripción comenzaría a partir del momento en que se pierde el derecho a la deducción como consecuencia del incumplimiento del compromiso de reinvertir en el plazo de dos años, pero yo no manifesté ese compromiso. Por todo entiendo que está clara la prescripción en 30/06/13. ¿Estoy en lo cierto?
Efectivamente está prescrita.
si hubieras marcado la casilla prescribiría a los cuatro años contados desde dos años después de la fecha de venta.
Alega que está prescrita y que se te ha notificado el día 11 de julio de 2013, que se reinvirtió todo en el ejercicio 2008 y no se solicito el derecho a reinvertir en los dos años siguientes.
Y añade que la fecha que se computa es la de notificación al contribuyente, no la fecha en la que la AEAT emite la comunicación.
Adicionalmente, en el último año me he encontrado de forma recurrente, que la Administración argumenta que la fecha que se tiene en cuenta es la fecha en que ellos emiten la notificación, no en la que tu recibes la notificación. Esto esta regulado en los artículos 58 y 59 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Y están obligados a conservar en el expediente la acreditación de la notificación. De hecho la puedes descargar desde la Sede Electrónica de la AEAT con tu certificado digital y aportarla a la alegación de prescripción.
Gracias por la respuesta, Javier
Además me ha ocurrido algo realmente Kafkiano:
El día 11 de julio de 2013 recibí propuesta de liquidación provisional IRPF del ejercicio 2008. Se me otorgó 10 días hábiles para efectuar alegaciones.
El día 22 de julio de 2013, a las 11:45 horas presenté las alegaciones correspondientes,
A continuación solicité una serie de aclaraciones y la funcionaria me informó que tenía pendientes una serie de notificaciones y que en Información con mi DNI me las darían.
Mi sorpresa fue mayúscula cuando observé que uno de los documentos que me estaban notificando era una notificación de resolución con liquidación provisional precisamente del ejercicio 2008
Es decir la administración no esperó a los diez días hábiles preceptivos para que yo pudiera alegar lo que estime conveniente y aportar los documentos, justificantes o cualquier otra prueba, que considere oportuna para defender mis derechos, sino que dictó la notificación de resolución con liquidación provisional sin haber podido examinar las cuestiones alegadas por mi dentro de plazo, lo cual evidentemente me ha producido indefensión total y absoluta.
Por todo ello presente el correspondiente recurso de reposición en 24/07/13
Debo decir que me he quedado un tanto estupefacto ante la respuesta de la administración: en el acuerdo de resolución del recurso se me dice que “la documentación aportada y los datos obrantes en poder de la Administración tributaria, en relación al trámite de alegaciones, se tuvo en cuenta las alegaciones de su cónyuge presentadas en fecha 13/05/2013, al tratarse de expedientes idénticos, por lo que si se ha respetado el derecho de defensa del contribuyente”
Es decir se me está diciendo que para resolver un expediente mío del cual tuve conocimiento el día 11 de julio de 2013 fecha de la primera comunicación que la administración me hace (hasta entonces la administración no me había comunicado absolutamente nada) se tiene en cuentas las alegaciones de mi cónyuge presentadas el 13/05/13 (antes de que la apertura de mi expediente!!!) lo cual es bastante inaudito. En primer lugar las alegaciones presentadas por mi cónyuge son referidas a su expediente, notificado a ella, referido a ella, y lo que ella ha alegado puede ser totalmente distinto a lo que yo alegue,
¿Qué puedo hacer?
Si la declaración de renta de 2008 la presentasteis individualmente, no conjunta, no pueden hacerlo.
Alega la nulidad de la liquidación.
Y además presenta alegaciones a la notificada correctamente.
Muchísimas gracias por las respuestas, Javier.
Creo que tu blog es uno de los mejores en temas fiscales, y la ayuda que prestas a la gente es inestimable, sobretodo en estos tiempos tan duros…
una ultima duda: tengo que hacer el recurso ante el Tear, ¿que me conviene mas, alegar prescripción o nulidad de la liquidación?
¿no seria conveniente que el Tear resolviera sobre la prescripción? porque si declara la nulidad de lo actuado Hacienda volverá a abrir otro expediente sobre los mismos hechos.. y el resultado sera que tendré que volver al Tear
Simplemente alegar que la liquidación está prescrita. El plazo para presentar reclamación ante el TEAR es de un mes desde que tuviste conocimiento de la liquidación.
Hola y gracias de antemano.
Mi caso es el siguiente. En Abril de 2008 vendí mi vivienda habitual. En la declaración de ese año no informé de que quería hacer re inversión. En febrero de 2010 me compro una nueva vivienda en la que me empadroné y fijé mi residencia fiscal. Como no puse nada en la declaración del ejercicio de 2008, fui a hacienda a informar que quería hacer la reinversión. Me hicieron presentar un escrito declarando esta circustancia y ya no he vuelto a saber nada. Ese mismo año, en abril de 2010, me caso. Mi mujer tiene otra vivienda por la que se está desgravando, vivienda que es en la que residimos desde que nos casamos y en la que ella está empadronada y tiene la residencia fiscal (yo no). Me han revisado el ejercicio 2010 y me dicen que no podemos tener diferente vivienda habitual y que solo podemos desgravar por una de ellas, que lo dice el código civil.
Mi pregunta es la siguiente, si yo acepto que la vivienda de mi esposa es mi vivienda habitual, que va a ocurrir con la reinversion de la vivienda que compré en 2010 fechas antes de que me casara. En principio esta iba a ser mi vivienda habitual, pero al casarme hemos resididio en la vivienda de mi esposa.
Hay multitud de consultas vinculantes de la DGT, en las que la DGT permite que sea posible que dos cónyuges se deduzcan cada uno por su vivienda habitual.
Si aceptaras que tu vivienda es la de tu esposa, la tuya podría no cumplir el requisito de haberla habitado efectivamente al menos tres años. Aunque podrías argumentar que el matrimonio es una de las situaciones en las que aunque se incumpla el plazo no pierde la consideración de vivienda habitual por esto.
Ataca, lo del Código Civil, con el criterio de la DGT, sobre la posibilidad de dos cónyuges cada uno con su vivienda.
Hola Javier,
Enhorabuena por el artículo y aún más por las prontas y clarificadoras respuestas.
Hoy he recibido la temida carta de Hacienda y quería que me aclararas lo siguiente.
Al comprar la vivienda en 2004 (que posteriormente vendí en 2008) y como quiera que con el 80% del valor de tasación que nos daba el banco no bastaba para comprar la casa, formalizamos también un préstamo personal. En este caso, podríamos utilizar ese préstamo para añadirlo al cálculo del valor fiscal de la compra?
Gracias y un saludo.
Para que el préstamo personal sea considerado a efectos de vivienda habitual, se debe poder probar la conexión entre el préstamo y la adquisición de la vivienda.
Pero el préstamo no se añadiría al valor de compra???
El préstamo sería la forma de pago del precio pagado en la compra.
Hola otra vez, Javier,
Efectivamente Hacienda no me considera el préstamo personal como vivienda habitual por dos razones: no ven probada la conexión entre el préstamo y la adquisición de la vivienda; y porque la suma del préstamo personal y el hipotecario supera el precio de compra.
De ahí mis dos preguntas: si demuestro que las fechas de constitución y liquidación del préstamo personal y el hipotecario son idénticas (o casi) bastaría como prueba de esa conexión?; y, si es así, podría incluir todo el préstamo personal en el cálculo del líquido obtenido o solo la parte que sumada al préstamo hipotecario fuera igual al precio de compra?
Una última pregunta, tampoco me tienen en cuenta los gastos de la compra de la vivienda nueva (notaría, impuestos, registros…) porque la fecha de la factura de la gestoría que los tramitó sobrepasa el periodo de dos años de reinversión! (compré la vivienda nueva a los 23 meses). Tiene eso algún sentido o en las alegaciones no tendré problemas para que se me consideren esos gastos?
Un saludo y muchas gracias de nuevo.
La conexión es probar que una cantidad de dinero es la que se usa para comprar o amortizar.
Cheque ingresado en la cuenta, certificado de movimientos de la cuenta, amortización con cargo a la cuenta, y criterio FIFO para el uso de saldos de la cuenta. Esto probaría la conexión y el destino
El exceso de financiación sobre el importe de compra representa un porcentaje. Este porcentaje de cada pago no es aplicable a la exención
Y si efectivamente los gastos de compra se pagan pasados los dos años, estos importes no se tendrán en cuenta a efectos de la reinversión.
Hola Javier, te quería hacer una consulta:
En mi declaración del IRPF del ejercicio 2008 consigné en la casilla 792 el porcentaje del importe total del préstamo hipotecario que se destinó efectivamente a la adquisición de la vivienda habitual. Consigné el 66,58 %, ya que una parte importante del préstamo lo destiné a hacer reformas y comprar mobiliario en mi vivienda nueva.
Hacienda me ha hecho una liquidación prescindiendo de estos extremos, como si hubiera destinado el 100% del préstamo a la adquisición y parte del valor de la venta de mi anterior vivienda habitual a reformas y mobiliario por lo que, según hacienda, no me puedo acoger a la reinversión en vivienda habitual por estas cantidades.
¿es correcta la interpretación de hacienda o prevalece mi declaración de que las reformas y mobiliario fueron a cargo del préstamo hipotecario?
Gracias de antemano.-
Es posible, pero sin datos concretos de los importes de compra, venta, gastos, e hipoteca no te puedo decir.
También hay que tener en cuenta las fechas de los pagos y el criterio FIFO sobre los saldos en las cuentas.
Hola!
Tengo una duda y no consigo que nadie me la aclare por ningun lado, nisiquiera en Hacienda.
En Julio 2005 compré un piso junto con mi novio, despues de algo mas de tres años viviendo alli como vivienda habitual lo vendimos en Septiembre 2008 por que nos quedamos sin trabajo…
Hemos vuelto a Hacienda a informarnos una vez mas y nos han dicho que la ganancia patrimonial que tuvimos cada uno es de 23.600€ y la deduccion correspondiente es el 18% osea 4248€
Despues de 4 años para reinvertir que nos concedieron, no lo hemos hecho y cada uno estamos en casa de nuestros padres en paro….
El caso es que hemos solicitado la liquidacion como nos han dicho pero ¿cuanto seria lo que tendriamos que pagar ahora?
Me ha llegado una carta de Hacienda hoy mismo con notificacion que `pone:
» De acuerdo con su escrito 18/4/2013, procedetributar por la ganacia patrimonial obtenida por la transmision de la vivienda habitual, al no haberse hecho efectiva la reinversion del importe obtenido en la enajenacion en la adquisicion de nueva vivienda habitual» . A parte vienen dos hojas para hacer el pago y habla de hacerlo en un mes o solicitar aplazamientos y tambien hay un modelo 100 del año 2008 con un monton de datos y el caso es que solo me reclaman 886€ intereses de demora incluidos…
¿Eso es todo lo que tengo que pagar y estaria saldada la deuda o a parte hay que pagar los 4248€? por que en Hacienda cada una que nos atendia decia una cosa diferente
Hablo por mi pero doy por hecho que tanto mi pareja como yo tenemos que pagar las mismas cantidades.
Muchas gracias
No explicas como has calculado la ganancia patrimonial, ¿has restado los gastos de la venta y sumado los gastos de cuando la compraste?
Efectivamente en 2008 la ganancia tributaba al 18%.
Cómo es posible que te concedieran 4 años para reinvertir!!! El plazo para reinvertir es de dos años.
Desconociendo los datos completos, no te puedo decir si los cálculos están bien hechos, ni tampoco dices que escritos y documentación has presentado antes, ni que actuaciones ha realizado hacienda ni su contenido.
Lo primero, agradecerte tu respuesta, si la ganancia patrimonial es esa con todos los gastos sumados y restados.
A los dos años de la venta fuimos (201n)y nos dijeron que el plazo de 2 años se ampliaba a 4 para reinvertir debido a la crisis.
Yo lo unico que he presentado es un escrito solicitando la liquidacion (como ellos me aconsejaron) y explicando que no he reinvertido por que estoy en paro y en casa de mis padres.
En referncia a las actuaciones de hacienda no tengo ni idea…a mi esto me viene enorme por que es un tema que desconozco totalmente…y no se cuales son
Añadirte que hoy ha recibido carta de la liquidacion mi pareja y a el le reclaman 3077€, vendimos el mismo piso a partes iguales con la misma ganancia patrimonial y ninguno hemos reinvertido… ¿como es posible que nos vengan liquidaciones diferentes?
Muchas gracias
O se han equivocado en el caso de uno de vosotros. O bien la documentación que habéis aportado no es idéntica. O bien uno de vosotros ha pagado más gastos que el otro.
Haría falta revisar que los datos de la ganancia son correctos y que se han deducido los gastos de la compra y de la venta.
Para esto sería necesario:
1.- ver lo que declarasteis el año de la venta (el IRPF de ese año). Y comprobar que corresponde con los importes reales.
2.- Y además verificar que lo calculado por hacienda corresponde con lo anterior.
3.- Y si todavía estáis a tiempo de tiempo de presentar alegaciones en caso de que hubiera errores.
Hola,
Mis felicitaciones por el blog y sobre todo por las respuestas.
Expongo mi duda; en uno de los párrafos del blog se comenta esto:
«Si primero compras, para poder aplicar la reinversión, necesitas financiar la compra y los gastos. Y cuando amortices el préstamo entonces tendrás derecho a la exención por reinversión.»
Ese es exactamente mi caso, pero querría saber, por favor, en qué texto legal (ley, decreto ley, etc.) se indica esto.
He hecho esta consulta hasta en 4 Delegaciones de Hacienda diferentes, y en cada una me han dicho una cosa distinta, de ahí mis dudas y mi interés por remitirme a la norma… me parece muy sorprendente que no exista un criterio unificado sobre el particular.
Muchísimas gracias de antemano y un cordial saludo.
Artículo 38 Ley IRPF.
Artículo 41 Reglamento IRPF
Lo que buscas está en el tercer párrafo del apartado 2, del artículo 41 del reglamento.
De acuerdo… Entiendo entonces que lo de solicitar ese Préstamo Hipotecario es más un «consejo» (para no tributar) que una obligación. Por lo visto, el hecho de pagar al contado, con fondos propios, y con anterioridad a la venta, se considera una INVERSION, no una reinversión… y por eso no está exenta. La forma de convertir la operación en una Reinversión, es mediante una financiación ajena…
¿es correcto…?
¿existe alguna otra fórmula para hacerlo…?
Muchas gracias un avez más…
Es correcto.
Sólo con un préstamo (hipotecario, personal o de un familiar) podrás cumplir el requisito de la reinversión
Muchas gracias Javier, creo que ya está todo perfectamente claro.
Te haría una última pregunta aún a riesgo de tener la sensación de estar «abusando» de tus conocimientos…
Si tras la venta del piso antiguo utilizo parte de ese dinero para adquirir un GARAJE en el edificio de la vivienda nueva (que ahora sería la habitual), ¿la parte correspondente a lo abonado por ese garaje, sí se consideraría reinversión y estaría exento?
Prometo que esta ya es la última, de verdad. Muchísimas gracias y un saludo.
Para qué el garaje entre: la compra de garaje y vivienda tiene que ser simultánea.
Recibí requerimiento de hacienda para revisión de mis declaraciones de 2008 y 2009.
Las cartas las recibí el día 2 de julio. (Según me comentaste la del 2008 había prescrito).
No obstante presenté la documentación ya que era la misma para ambos años, aunque manifesté que la del 2008 estaba prescrita.
Lo que me revisaban era si me correspondía la deducción por vivienda habitual, ya que había efectuado una compra de nueva vivienda, actualmente es mi vivienda habitual (2006), y una venta (2007) anterior vivienda habitual, y querían comprobar los importes.
El pasado 15 de julio les presente la documentación para justificar los importes de la reinversión.
He recibido notificación para ir a correos (11/10). Debo recoger la notificación ó recogiendo después del 15 está prescrito?.
¿Que me pueden reclamar?, entiendo que unicamente los importes deducidos por vivienda habitual de esos dos años.
Muchas gracias por tu respuesta.
La prescripción de la exención por reinversión parece que se cumplió el 30 de junio.
Pero el derecho a deducir en vivienda solo se recuperará en la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas en la nueva sean superiores a las cantidades exentas por reinversión y a las deducidas en la antigua.
Posiblemente lo que están reclamando son las deducciones por inversión en vivienda porque todavía no tienes o tenías derecho a deducción.
Hola Javier:
Mi caso es el siguiente: vendí mi vivienda habitual en 2005 liquidando la hipoteca pendiente ligada a la vivienda y reinvertí el 100% de la plusvalía durante los 2 años posteriores cumpliendo los plazos legales para tener derecho a la desgravación por reinversión en compra devivienda habitual. La AEAT me comunica que no tengo derecho a la reinversión por compra de vivienda habitual al haber firmado la escritura o tradición de la casa 1 año después del plazo de la reinversión (ya que estaba en construcción cuando firme el contrato con la promotora).
La casilla 423 sólo hace mención a la parte económica de la ley,es decir; a la obligatoriedad de reinvertir la totalidad de la plusvalía pero no cita la parte jurídica,esto es; la firma de la escritura de compra-venta que debe realizarse dentro de esos 2 años naturales posteriores a la venta de la vivienda segun la ley tributaria.
La AEAT me comunica que se trata de una falta «leve»,que no se aprecia intención de fraude,que efectivamente es mi vivienda habitual pero no me reconoce las cantidades invertidas en la compra de mi vivenda y me reclama los correspondientes impuestos mas intereses (26.000€) además de una sanción (8.000€). He tenido que pedir un préstamo para acogerme al pago fraccionado del importe,alquilar mi casa y mandar a mi mujer y mi hija a vivir con sus padres y yo con los mios .
Los recursos presentados por mi abogado explicando que efectivamente he reinvertido el 100% de la plusvalía dentro de plazo han sido rechazados y el recurso económico-administrativo no ha sido respondido.Entrar en un contencioso recurriendo al TEAR me supone gastos de procurador y abogado a los que no puedo hacer frente.¿Que puedo hacer?.
Gracias por su atención a mi caso y reciba un cordial saludo.
Esteban
La ley dice que tienes que ADQUIRIR dentro de los dos años siguientes.
Emplear el dinero en pagos al promotor no es suficiente.
Se define ADQUIRIR como formalizar la compra y recibir las llaves, en caso de no poder probar las fechas de los dos hechos anteriores, se entenderá por fecha de adquisición la fecha de la escritura.
Efectivamente te reclamarán la plusvalía de la vivienda al no cumplirse los requisitos de la exención y los intereses de demora. Pero la sanción si te la reclaman recurrela que esa te la deberían quitar.
Los recursos de tu abogado, ya te habrá explicado que no los ganarás, y que los ha presentado para cobrarte más o porque hayas insistido tu.
No merece la pena recurrir porque el caso está claro, no gastes dinero extra en algo que está perdido.
Lo que si puedes conseguir es que te quiten la sanción.
Hola Javier:
Muchas gracias por tu atención,la clara respuesta y los consejos que me recomiendas.
Solamente quiero hacerte una pregunta mas: ¿Tengo derecho a degravarme en la declaración de renta los pagos destinados a la amortizción de la hipoteca de mi vivienda habitual?.
Recibe un cordial saludo
Esteban
En la medida que ya hayas pagado en la nueva más que lo que dedujiste en la antigua mas lo que hubiera quedado exento por reinversión: si.
En primer lugar gracias de antemano por tu tiempo. Te relato mi duda: en el 2006 declaro un incremento de patrimonio y me acojo a la exención por reinversión del importe obtenido en la venta. En el 2008 y pasados los dos años, no reinvierto por lo que en la declaración de ese año ( hasta el 30/06/2009 ) debía de haber declarado la ganancia exenta declarada en el 2006. Por tanto la fecha de prescripción para declarar ese incremento por incumplir con la reinversión, lógicamente finalizó el 30.06.2013. Pero la cuestión importante es: está prescrito el incremento de patrimonio en si, el declarado en el 2006 o pueden pedirme ahora las facturas de compra de esa casa vendida en el 2006 para calcular si el incremento de patrimonio computado en el 2006 es el correcto?. Entiendo que no pues lo que no está prescrita es la exención pero si el incremento de patrimonio. Que te parece?. Creo que es un tema interesante. Gracias de nuevo por tus respuestas.
La ganancia patrimonial si no te hubieras acogido a la exención por reinversión había prescrito el 30 de junio de 2010.
Pero al acogerte a la exención por reinversión, la prescripción actuaría a los 4 años de la fecha límite para reinvertir, esto es, el mismo día que la venta pero de 2008, y prescribiría ese mismo día de 2012.
Al solicitar la exención por reinversión paralizas el pago de la plusvalía, y este plazo durante el cual, el pago de la plusvalía se ha paralizado, también paraliza el inicio del plazo para computar la prescripción.
«Pero al acogerte a la exención por reinversión, la prescripción actuaría a los 4 años de la fecha límite para reinvertir, esto es, el mismo día que la venta pero de 2008, y prescribiría ese mismo día de 2012.»
¿No prescribiría el 30-jun-2013, fecha tope de presentación de liquidaciones del 2012?
Mi caso:
Venta de mi vivienda habitual 10-oct-2005 y me comprometo a reinvertir, cosa que no hago. El 12-abr-2012 recibo requerimiento para presentar justificantes de reinversión. Envío escrito contestando que no reinvertí y solicito liquidación complementaria. Silencio administrativo hasta hoy. Entiendo que el requerimiento estaba en plazo y que el nuevo periodo de prescripción es hasta 30-jun-2016.
Parece que esta prescrito. Deberían haber contestado que no procede regularización. En cualquier caso el requerimiento ha caducado al haber pasado más de seis meses sin que hayan hecho nada.
Lo mismo pensaba yo, que un requerimiento caducado a los 6 meses anula la interrupción que produjo en la prescripción.
De todos solicitaré el estado de ese requerimiento no vaya a ser que haya alguna dilación en el mismo por el motivo que sea…
Muchas gracias por su opinión y por el tiempo que dedica en este magnífico foro.
De antemano gracias por tu dedicación. En 2009 vendi un piso que era enteramente de mi propiedad y compre con mi mujer una nueva casa. Reinverti 200000 euros y pedi una hipoteca de 190000 euros junto a mi mujer,pero he recibido una notificación de la agencia tributaria indicamdome que solo puedo reinvertir 100000 porque la casa adquirida es en bienes ganaciales al 50%. por lo que me indican que les debo 9500 euros más intereses de demora y una posible sanción. ¿es correcto que solo se puede reinvertir el 50%? ¿Como puedo recurir este promblema ante la AEAT?
Necesitas ayuda de un profesional.
El plazo para responder es muy corto, 10 días.
Ve preparando copias escanea das de todos los documentos:
Escritura de compra y venta de la antigua, de su hipoteca y de las facturas e impuestos de los gastos de discos compras y ventas, y de la cancelación Dela hipoteca.
Escritura de compra de la nueva y de su hipoteca, de los gastos e impuestos de la compra.
De la justificación del dinero cobrado de la venta, que ha sido usado para pagar la compra de la nueva.
De los pagos realizados a la hipoteca de la nueva hasta hoy.
Al ser gananciales es más fácil ganarlo que en separación de bienes.
Aunque se gane esto es muy posible que te reclamen las deducciones por inversión en vivienda de la nueva porque muy posiblemente hayas deducido sin tener derecho a ello.
Dado el poco tiempo que posiblemente tendrás para recurrir, si quieres llámame al 670720457 y comentamos.
Buenos días,
Agradeciendole de antemano el tiempo que dedique a atender mi consulta, le planteo una duda que tengo.
¿ Se puede considerar gasto a considerar en la reinversión en vivienda habitual el seguro del hogar que obliga las entidades financieras a hacer al contituir la hipoteca ?
Y como tambien obligan hacer un seguro de vida por cada uno de los titulares de la hipoteca, ¿ se pueden incluir esos seguros de vida como gasto al realizar los cálculos para ver cuanto se ha reinvertido en la compra de la segunda vivienda. ?
Muchísimas gracias por su atención y quedo a la espera de su respuesta.
Reciba un saludo
Si, el seguro que te hizo contratar la entidad financiera se suma a la base de deducción por inversión ene vivienda. Al igual que el seguro de amortización de préstamos.
Estimado Sr. Ullastres,
si bien mi problema requiere atención presencial, me gustaría saber su opinión.
Hemos realizado una adquisición de vivienda sin vender la antigua (financiada con hipoteca sobre la nueva y refinanciación de la vieja).
En el momento de la venta de la vieja, un año despues, invierto la casi totalidad de plusvalía de la venta en la cancelación de la vieja.
Hacienda dice que no considera esa plusvalía deducible por reinversión (cosa que yo había hecho) y me pide una cantidad importante.
¿Usted qué opina, algún caso similar?
Gracias
Habría que ver números y fechas.
De lo que dices, una precisión, lo que hay que invertir es el dinero que has obtenido de la venta, no la plusvalía.
gracias por adelantado.sere breve
hace 23 meses compre una vivienda por 200.000€ ,es mi vivienda habitual
pero tengo otra vivienda a medias con mi exmujer , ella me la va a comprar (mi 50%) antes de que se cumplan los 24 meses(2 años) por 80000€
pregunto. debo de coger esos 80 mil y meterlos en forma de amortizacion en el piso que compre hace 23 meses y es mi vivienda habitual,o solo tengo que reinvertir la ganacia,es decir compre por 50 y vendi por 80=30 mil euros
la exencion es del total o de la ganancia?
cuando compramos esa vivienda estuve 4 años en ella pero luego marche de alquiler 9 años,me pueden poner pegas por el concepto de vivienda habitual?
la exención por reinversión se aplica a la venta de la vivienda habitual, incluyendo la que era vivienda habitual hasta que compraste la nueva.
Por lo que comentas la vivienda que vas a vender ahora no era tu vivienda habitual cuando compraste la nueva, por lo que no sería aplicable la exención por reinversión.
Hola Sr. Ullastres,
Dándole las gracias de antemano, espero pueda aclararme las dudas que me han surgido tras amoldar el caso práctico con mis datos.
Y es que el pasado enero del 2013 vendí la que había sido mi vivienda habitual, hasta la adquisición de mi actual vivienda habitual en julio de 2012. De manera que en la declaración realizada este 2013, correspondiente al ejercicio de 2012, figuro como propietario de mi nueva vivienda habitual y de una segunda vivienda.
En la misma declaración ya me deducía los importes destinados durante 2012 a la adquisición de la vivienda vendida en enero 2013, en lugar de los importes destinados a la adquisición de la vivienda comprada en julio 2012. Esto gracias a este blog.
De cara a la declaración del ejercicio 2013, deberé declarar la venta de la segunda vivienda (que en declaraciones anteriores había sido mi primera vivienda habitual). Y aquí es donde me surge la duda, pues en mi caso, la venta ha supuesto una pérdida patrimonial de 15.000 euros. ¿cómo me afecta la pérdida patrimonial al importe total a reinvertir del líquido obtenido y al tiempo establecido para ello?
Por otro lado, para saber a partir de cuándo volver a deducir por adquisición de vivienda, ¿cómo me impacta no haber tenido ganancia patrimonial en la venta? En mi caso, a la suma de las deducciones practicada con anterioridad, ¿debería restar la pérdida de 15.000 euros? ¿o simplemente no tenerla en cuenta?
Gracias
La exención de la plusvalía de la venta por reinversión, es la posibilidad que te otorga la norma fiscal para no tributar por las ganancias a condición de que reinviertas en otra vivienda.
En tu caso no hay plusvalía, por lo tanto no tienes que tributar al no haber ganancia.
El derecho a deducir por la compra de la nueva, al ser anterior a 2013, lo tienes. Podrás empezar a deducir a partir de que las cantidades invertidas en la nueva sean superiores a las deducidas en la antigua.
Hola,
De antemano gracias por ofrecerme la oportunidad de aclarar una duda.
En mi caso, cuando vendí mi vivienda habitual para comprarme otra, me acogí al derecho de reinversión en vivienda habitual. El problema que tengo ahora, es que Hacienda me ha hecho una inspección reclamándome, al parecer, una parte del dinero comprometido pero no invertido. Quisiera saber si, el dinero que se aportó como entrada para la compra del nuevo piso, antes de hacer la escritura, se considera parte de esa inversión o no porque al parecer, según Hacienda, no. Lo cierto es que no acabo de entenderlo.
Gracias
Lo que dice la ley es que lo que obtengas por la venta de la casa si lo destinas a pagar una nueva vivienda, permitirá que quede exenta la ganancia patrimonial de la venta, o un parte de ella, al reinvertir lo obtenido.
Obviamente los pagos previos a la venta de la antigua, no proceden de lo obtenido por la venta; por lo tanto no generan derecho a exención por reinversión.
Hola,
No me expliqué bien. Los pagos si procedían de la venta de la vivienda antigua pero se realizaron antes de escriturar la nueva. Lo que Hacienda dice es que solo tiene en cuenta lo que aparece en la escritura y como dichos pagos (en concepto de entrada) no aparecen, no los contabiliza.
Lo que hay que alegar es que los pagos realizados para la nueva se hicieron con dinero de la venta de la antigua, y aportar los justificantes bancarios que lo demuestren.
Yo compré mi vivienda de soltero en el año 1987 y estuve viviendo en ella de manera habitual hasta el año 1994; en el año 1994 me compré otra vivienda y estuve vivienda en ella hasta el mes de junio del año 2009 que me divorcié y me volví a a vivir a la vivienda que compré en el año 1987. En julio del año 2010 vendí la vivienda del año 1987 para comprar otra que escrituré en noviembre del año 2011. ¿puedo considerar mi vivienda del 1987 como vivienda habitual? Hay que tener en cuenta que el reglamento de IRPF, dice que fuera vivienda habitual por lo menos 3 años y yo estuve viviendo en ella desde 1987 hasta 1994; no dice nada que fuera vivienda habitual los 3 últimos años antes de la venta. ¿?
La vivienda habitual es aquella en la que se ha residido al menos tres años como bien dices.
Solo se puede tener una vivienda habitual.
Si dejas de vivir en una deja de ser vivienda habitual.
Si vuelves a vivir en ella tienes que vivir al menos 3 años en ella para que se vuelva a consolidar como vivienda habitual.
Si la vendes antes de los tres años, no ha llegado a volver a ser vivienda habitual.
Lo siento.
Estimado Sr. Ullastres,
Compré una vivienda (habitual por la que me he estado desgravando) por 280.000 hace unos años, incluyendo gastos, etc. Supongamos que actualizado a día de hoy son 300.000. Ahora la vendo por 380.000 y cancelo el préstamo que me queda, obteniendo 200.000 de importe líquido para reinversión.
Si solo necesito o quiero reinvertir 170.000 de esos 200.000 en la nueva vivienda (que será habitual). ¿Sobre qué tengo que tributar? Me van a cobrar impuestos (20% aprox) sobre la ganancia patrimonial de 80.000, sobre los 30.000 que no reinvierto, sobre ambos…
Muchísimas gracias de antemano por el post y por su atención,
Hector.
Has obtenido una plusvalía de 80.000 (380-300).
Has obtenido un importe líquido de 200.000.
Para que el 100% de la plusvalía quede exenta tienes que reinvertir el 100% de la liquidez obtenida.
Si reinviertes 170.000 de los 200.000 estás reinvirtiendo el 85% de la liquidez obtenida.
Por lo tanto estará exento el 85% de la plusvalía obtenida. El 15% restante, 12.000 euros, tendrás que tributar. Y esto tributará una parte (hasta 6.000) al 21% el resto al 25%.
Vendi la casa en el 2007, por 140000 euros, cancele lo que quedaba de hipoteca unos 42000 gastos incluidos, invertí en la nueva casa que compre 63000 euros y el resto lo deje para reinvertirlo en los dos años siguientes. En el 2008 hize una aportacion de 10000 euros mas. Por lo que quedan por reinvertir alrededor de 24 o 25000 euros segun he estado viendo. Lo que ocurre es que la diferencia esa la gasté en la compra de la cocina, la calefaccion y los aparatos de aire acondicionado, y alguna cosa mas de la casa.
Esos gastos no se pueden justificar como reinversion en la vivienda habitual?.
Esa es mi pregunta.
Gracias
Se tienen en cuenta los gastos de adquisición: impuestos, gestoría, notaría, registro…
Y también se tienen en cuenta los gastos de rehabilitación.
Pero los gastos que comentas no se tienen en cuenta a efectos de reinverión. Se han destinado a adecuarlo a tus necesidades, pero no se han destinado a su adquisición.
Tengo un caso similar a Manuel, con una hipoteca «puente» en que se cancelaba la hipoteca actual y se creaba una nueva hipoteca que incluye la antigua vivienda (por valor hipotecado superior al capital que quedaba pendiente de amortizar) y la nueva vivienda. Para proceder a la venta, en el día de la compraventa se hace una liberación de garantía de la parte correspondiente a la vieja vivienda. ¿Se puede añadir ese dinero como gasto a decrementar de la ganancia patrimonial obtenida? El resto del dinero obtenido en la venta fue amortizado al mes siguiente en dicho préstamo.
Muchas gracias de antemano por los estupendos y claros comentarios que estás dando.
Si, en la parte proporcional al capital pendiente de amortizar antes de la hipoteca puente, proporcional respecto al nuevo importe concedido.
Si el líquido de la venta se destina a amortizar préstamo en los 24 meses siguientes a la venta está reinvertido en plazo
Estimados Sres,
Mi caso es el siguiente: en 1996 compramos un piso por valor de 15.000.000 de pesetas que con los gastos inherentes asciende a 18.000.000.
En 2001 pedimos una hipoteca adicinal de 30.000 euros puesto que empezamos a pagar lo que seria nuestra vivienda habitual nueva en 2008. Esta vivienda habitual fue heredada de mis padres (soy hija única y ambos habian fallecido- mi padre en 1986 y mi madre en 2001). Tengo escrituras de herencia más una donación a mi marido del 50 por ciento.
En el año 2006 pedimos hipoteca de 360.000 euros sobre el piso para comenzar las obras de ampliación y rehabilitación y cancelar las dos anteriores (en realidad obra nueva ya que se construyó desde los cimientos derruyendo la casa anterior). Los costes totales de la obra finalizada en junio de 2008 ascienden a 390.000 euros (que pueda justificar, ya que el constructor se adjudicó facturas como compras de él que yo habia pagado. Dicho constructor no me refacturó esos pagos y falleció a los pocos meses de acabar la obra, con lo cuál no puedo pedir nuevas certificaciones si las hubiera.
En Marzo de 2008 constituimos una nueva hipoteca de 180.000 euros sobre la nueva casa en ya que la primera no nos cubria todos los gastos generados por la construcción. Está hipoteca hoy dia esta vigente y debemos 169.000.
En marzo de 2009 vendemos el piso por 360.000 y cancelamos la hipoteca del piso que ascendia a 357.000 euros más comisiones.
Ahora hacienda me reclama documentos para justificar la exención por reinversión. Contratos de compra-venta, facturas, etc…
Paralelamente hemos estado deduciendo los 180.000 de la nueva hipoteca y me da la impresión de que no cuadran estos números.. creo que en eso me podran pedir los 2000 euros deducidos por ambos en los ejercicios 2009-2010-2011 y 2012 y con recargo.
Finalmente, el requerimiento actual y lo que me preocupa es saber si hacienda valorará como apropiada la exención de tributación patrimonial de la venta del piso por exención en reinversión de vivienda nueva o hará otros calculos. Por lo que he leido en éste articulo ( http://www.actibva.com/magazine/fiscalidad/irpf-2009-vivienda-habitual-venta-y-reinversion) hacienda puede considerar solo la primera hipoteca sobre el piso (60.000 euros) como elmento objeto de exención, en cuyo mi pregunta es…. me contaran como patrimonio la diferencia entre la venta (360.000) y los 60.000 de la hipoteca original y tendré que tributar por ello por no considerarse objeto de exención?
No entiendo tu explicación. Pides una hipoteca para comprar una casa pero luego dices que no la compra sino que la heredas.
Y por lo que dices no veo plusvalía, porque la rehabilitación se suma al precio de compra y termina siendo superior al precio de venta ???
la casa en la cual se realiza la reinvesión es herededa. Las obras de ampliación y rehabilitación de dicha casa heredada ascienden a 390.000 euros (de los cuales hacienda sólo admite 249.000) no dando por validas el resto de las facturas.
El capital de inversión en la nueva vivienda se realiza con un hipoteca puente, por lo cual, hacienda entiende que no se ha reiventido nada en la nueva vivienda habitual (financiación ajena lo llaman).
Un robo a mano armada, ya que da por supuesto que la plusvalia de la venta del piso es ganancia sin más y la inversión ha sido 0.
Exacto, cuando reinviertes es:
cuando realizas pagos a la hipoteca puente,
o cuando amortizas total o parcialmente la hipoteca puente
con el importe de la venta
En estos casos al ser un importe elevado, se debería consultar previamente con un asesor. El desconocimiento de estos detalles que vas descubriendo a posteriori, te sale mucho mas caro que haber consultado un asesor desde el principio.
Supongo que el resto de las facturas no corresponden a rehabilitación de vivienda.
Lo que sea mantenimiento y conservación no lo aceptarán.
Si tienes un aire acondicionado y lo cambias por otro nuevo es mantenimiento.
Si no tenías aire acondicionado y pones uno, es una mejora en la vivienda que si entra en la rehabilitación.
Buenos dias:
Mi caso se remonta al 2005, venta de un piso con hipoteca y compra de una casa. Realizo declaracion de la renta en 2006, donde indicaba la venta, la compra y la cancelacion de hipoteca y me comprometo a reinvertir en otra vivienda. Hacienda me dice que no se ha declarado variacion patrimonial alguna,cuando esta todo indicado en la renta correspondiente. Me reclaman casi 40.000 euros. Los importes fueron: compra casa, cancelacion hipoteca anterior, altas suministros, tasas y obras varias en la casa: total= 113.390 euros.
venta anterior vivienda importe: 126.143,90, es normal que tenga que pagar esos casi 40.000 euros?? en principio me reclamaban 25000 y esto va subiendo como la espuma, incluso las navidades del 2012 tuve la casa a punto de ser subastada, pero consegui pararla, por segun hacienda, un error procedimental en el expediente. no se si recurrir hasta el final o pagar los 40000 eurazos y tragar???? muchas gracias por ayudar a gente «ignorante» como nosotros, o bueno como yo. gracias otra vez.
Suena a que te pidieron que justificaras la ganancia de la venta y no lo hiciste, por lo que han continuado el procedimiento dando por precio de adquisición 0 euros.
También me suena extraño que en todo este trámite no te haya asesorado ningún profesional.
Tu cuentas lo que has conseguido entender, para mirarlo habría que estudiar: la declaración de renta que presentaste, los justificantes de los valores de adquisición y transmisión y todas las comunicaciones y respuestas que se han producido.
eso es correcto, no puedo demostrar que el 100% lo reinvertí en la vivienda, porque todas las obras de restauración, la casa es del 1890, excepto la instalación eléctrica, las realice yo misma,compraba las tejas a un anticuario de la zona, al que no pedi facturas, el lampista me compraba material, ya que al ser un amigo no cobraba mano de obra, y tampoco me entregaba facturas de las compras. error mio, pero como ud dice hacienda cree que la vivienda actual es a precio 0, sino no me cuadran los importes. La única ayuda que tuve fue del teléfono especial para la cumplimentación de la renta de la propia hacienda y siguiendo sus instrucciones la realice, y en todo este tiempo no han contestado a ninguno de mis escritos, y han sido muchos, y en todos ellos les adjuntaba los justificantes de adquisición y transmisión, impuesto de transmisiones patrimoniales y todo lo que estaba en mi mano, pero no hay manera. Mi pregunta es la siguiente: ¿si pago la deuda, puedo seguir recurriendo o pagar es aceptar su versión y se finiquita la historia? muchas gracias.
Se puede pagar y continuar recurriendo.
Lo que seguro que no ganarás son los gastos de los que no tienes factura, ni lo que pueda valer tu trabajo personal.
Ok Javier, voy a seguir recurriendo, pero el siguiente paso es presentar recurso de reposición o uno extraordinario de revisión? O que tipo de recurso puedo presentar ante el Tear, ya que ante la delegacion de Lerida, no quiero presentar mas, ya que de los 15 que he debido presentar en todo este tiempo, solo al que solicitaba el fraccionamiento de la deuda se dignaron a contestarme, y fue, como no, para denegármelo. lo que no quisiera es que me lo echaran para atras como me paso con el unico que me realizo un gestor, por presentar uno extraordinario de revision, y el tear entendio que no correspondia ese tipo de recurso.
Otra cosa, cuando te notifican la orden de levantamiento de embargo, se entiende que el proceso esta acabado y se puede solicitar, entonces, abogado de oficio para ir al contencioso?? Muchisimas gracias y saludos.
Si no contestan puedes exigirles que contesten. Pero sería mejor que buscaras en Lleida un buen asesor fiscal, más que una gestoría.
Ya solo por el nombre deberías haber supuesto que el recurso ESPECIAL es para casos especiales, no para que un desaprensivo te cobre por presentar algo que ya sabe que no se lo van a aceptar.
ok Javier muchas gracias, yo estoy conforme con pagar lo que no puedo demostrar, pero no el 100% que es lo que me exigen. Gracias ha sido muy útil.
Le expongo un caso:
-Poseo vivienda en propiedad, de la que resta por pagar 50000€ de hipoteca.
-Adquiero nueva vivienda que será mi vivienda habitual próximamente, para ello el banco me concede hipoteca «puente» que incluye esos 50000€ de hipoteca de la ciega más 150000 de la nueva, además mi madre me presta 60000€ para la compra de esta segunda vivienda a interés cero y registrado.
-si vendo mi casa antigua 3 meses después la compra, con plusvalía de 40000 y por importe de 160000, todas las cantidades ( préstamo de mi madre 40000, 50000 destinada a cancelar hp antigua, concedidos en hp casa nueva ) más amortización de 70000€, se considerará reinvertidos en compra de nueva vivienda habitual?
Gracias
Si. Si todo el importe obtenido de la venta se destina a amortizar prestamos de la nueva, si.
De esta forma los 40.000 de plusvalía quedan exentos. En IRPF tendrás que decir que ya este año se ha reinvertido todo.
Buenas Sr. Ullastres
En 2005 compre una vivienda por 370000€ y la hice mi vivienda habitual.
Mi anterior vivienda habitual comprada en 1997 la vendí en 2006, tuve una plusvalía de 200000€ que sirvió para liquidar la hipoteca de la nueva vivienda habitual.
Hacienda me dice que cuando vendí mi antigua vivienda ésta ya no era la habitual por lo que debo tributar por la plusvalía, es decir me pide 31000 € más años de demora.
Me dice que no podía hacer mi nueva vivienda como habitual sin antes haber vendido la antigua.
Tengo el caso en económico- adminnistrativo.
Usted que opina, es plausible que tenga razón hacienda o no?
busca jurisprudencia sobre esto, la hay. Si compras una nueva, la deducción es aplicable a la antigua si se vende en los dos años siguientes (es imprescindible que algún día del periodo de los dos años anteriores a la venta haya sido vivienda habitual a efectos fiscales.
Lo ganaras.
El asesor que hizo las alegaciones o recurso de reposición no supo argumentar correctamente.
Gracias por su ánimo y soporte.
Hoy me ha venido el fallo del TEAR de Cataluña estimando mi reclamación.
He logrado un fallo a mi favor sin necesidad de llevarlo al contencioso.Los fundamentos de derecho de la sentencia son bastante contundentes.Yo me pregunto ¿como puede la Agencia tributaria meterse en estos requerimientos si son bastante obvios que no tienen razón?
Porque ganan los de los que no recurren,
Yo tengo un problema , yo he estado viviendo en una casa durante mas de 8 años , ese piso era de la emv pero como requisito para vendermelo tenia que llevar viviendo mas de 6 años no pagaba alquiler ni nada . En 2009 me lo venden y yo lo vendo para comprarme otro. Ahora hacienda me dice que no era mi vivienda habitual porque no han pasado 3 años desde la adquisición que no cuenta todo el tiempo que haya vivido allí. Yo en todos los sitios leo residencia durante más de 3 años no dice nada de ser propietaria y residir. Me puedes ayudar. Ahora me reclaman la ganancia.
Si, es un fallo del legislador que no contempló esta posibilidad.
Pero con la ley en la mano hacienda tiene razón, para la exención tienes haber residido al menos tres años en la vivienda. La faena está en la fecha de inicio para calcular el tiempo de residencia, que es la fecha de adquisición del inmueble.
Habría que intentar reclamar al económico-Administrativo o en contencioso después. Creo que será posible ganarlo, porque la intención de la norma es beneficiar la vivienda habitual pero en este caso la forma de redacción del reglamento del IRPF, te impide disfrutar de la exención. No sé cual será el resultado pero creo que merece la pena.
Sr. Ullastres,
Le agradezco de antemano su atención, tengo una duda al respecto de la reinversión en vivienda habitual que efectué en 2009. Le comento:
El 27.05.2009 disuelvo sociedad de gananciales (escritura ante notario) y mi exmarido me entrega 43.000 euros en compensación por quedarse con la vivienda familiar adquirida en 2001. Por convenio regulador de nuestra separación sigo residiendo en la vivienda hasta el 30.06.2009.
El 2.07.2009 adquiero mi nueva vivienda habitual por importe total de 134.000 euros, y el mismo día firmo préstamo hipotecario por 115.000 euros.
La cuestión con hacienda es que ellos entienden que solo reinvierto 19.000 euros (134.000-115.000) de los 43.000 euros, mientras que yo consideré reinvertidos los 43.000 euros que ya tenía en mi cuenta bancaria, a lo que añadí los 91.000 euros procedentes del préstamo hipotecario.
Desde 2010 aplico deducción por vivienda habitual indicando que sólo el 79% (91.000/115.000) de la cantidad pagada del préstamo es deducible.
Cree que tengo posibilidades de que me admitan estas alegaciones??
Si te dan un préstamo de 115.000, esos no los pagaste tu, los pago el banco.
Lo que reinvertiste fue la diferencia entre el precio de compra mas gastos de la compra y el importe de la hipoteca.
Y por otra parte, la deducción por vivienda es del 100% no del 79%.
En el ejemplo que usted expone (que es muy parecido al mio), se da un dato que coincide con mi caso, y es que la cantidad de hipoteca que se solicita para la adquisiscion de la nueva vivienda, es superior a la que realmente nos haría falta si se reinvirtiera la totalidad del líquido obtenido por la venta de la primera vivienda.
En este caso en la casilla que aparece en el documento de la renta y que no solicita el porcentaje destinado a la hipoteca, ¿habría que relizar también un cálculo para saber qué cantidad es al realmente destinada para ese fin?
Muchas gracias.
Si, habría que deducir solo la parte de hipoteca destinada a adquisición, y por lo tanto poner solo la parte proporcional que se ha pagado en el ejercicio de la hipoteca.
Hola, tenía una duda. Queremos deducirnos la amortización total del préstamo hasta el límite de 9040 euros en la declaración del 2013. Vendimos nuestra casa y compramos la nueva en el 2013 por lo que hemos dejado de poder deducirnos. Hacienda dice que dicha amortización debe ser anterior a la venta de la casa ya que cuando se vende deja de ser tu vivienda habitual. En nuestro caso la venta y la amortización se produce en el mismo día. Existe jurisprudencia al respecto? Esta claro que cuando vendimos es cuando conseguimos el dinero para amortizar la hipoteca de la casa antigua. Muchas gracias.
Irene, tiene razón hacienda.
Y lo sabes, porque afirmas que el dinero para amortizar lo consigues cuando vendes.
Si hay jurisprudencia, pero para corroborar la tesis de hacienda, no la tuya.
lo siento.
Buenas tardes, enhorabuena por la explicación, un caso práctico muy clarito.
He recibido un requerimiento por la declaración del 2009, que había realizado en una asesoría.
Compra (contrato privado) de vivienda nueva en plano. 2007. Escriturada en diciembre 2009
Venta de vivienda antigua: Octubre 2009
¿Los pagos realizados desde octubre 2007 hasta formalizar la escritura en el año 2009 de la vivienda nueva se consideran reinversión?. El Funcionario que me recibe la documentación aportada dice que, al no ser el dinero de la venta, no.
¿ Y esos pagos al no considerarlos como reinversión del total obtenido en la venta, tampoco se estimarían en la revisión (que vendrán) de los posteriores ejercicios en que continué desgravando por vivienda habitual?. Compré por 199.000. Pago en momento escritura compra 59000. Hipoteca 100.000. pagos anteriores 40.000. Había desgravado durante 7 años de la vivienda antigua 60.000, plusvalía de venta 24.000.
El asesor en su día estimó estos pagos como reinversión. ¿El Asesor asume algún tipo de responsabilidad, en caso de error?. Pregunto, por que me han comentado, que algunos profesionales poseen un seguro de responsabilidad civil.
El funcionario tiene razón.
En estos casos lo que si habría funcionado es pedir un préstamo, aunque tuvieras el dinero para pagar, y luego con el importe de la venta amortizar el préstamo. Incluso el préstamo de un familiar habría podido valer.
El asesor debe tener un seguro de responsabilidad civil, en caso contrario responde personalmente de su responsabilidad civil. Pero tendrás que probar que este resultado es culpa de su actuación.
No acabo de tener claro par de puntos . Le agradecería me echara una mano .
Mi marido y yo compramos una casa en mayo del año 2.006 por 175.000 €, para su pago solicitamos una hipoteca de 72.000 € . Los gastos de dicha compraventa ( notaría e impuestos ) ascendieron a 15.000 €.
Este año vamos a venderla por 260.000 € . Los gastos que generará esta transmisión ( comisión de la agencia y plusvalía municipal ) son unos 10.000 € . Nos falta por pagar 50.000 de la hipoteca que cancelaremos en el momento de la venta.
Queremos comprar otra casa . Nos costaría 200.000 € por lo que no tendríamos que pedir hipoteca.
Y aquí está mi pregunta , podemos reinvertir ? sin pedir hipoteca ? Cuánto ? Estoy perdidísima ! Muchísimas gracias por su atención
Sí, puedes reinvertir.
Pero tienes que tener cuidado. Los euros con los que compres tienen que ser lo euros que obtengas por la venta de la vivienda antigua.
Te recomiendo que abras una nueva cuenta, a nombre de los mismos titulares que la vivienda antigua, y en esta cuenta ingreses el importe de la venta, y desde esta cuenta pagues la compra de la nueva, que también debe ser comprada a nombre de los mismos titulares.
Gracias por la información. Mi problema es el siguiente:
Mi marido, de soltero, tenía una vivienda que vendió en el año 2009 y reinvertió en la actual que tenemos juntos, por mitades indivisas. Todo el dinero obtenido por la venta de aquélla se destinó a la nueva. Al heberse destinado todo el dinero a la nueva vivienda nos desgravamos la reinversión. Ahora haciendo nos dide que sólo se podía desgravar mi marido el 50%, al ser su nueva propiedad la mitad indivisa. En realidad todo el dinero se destinó a la adquisión de la nueva.
La deducción se puede aplicar, a la parte de la vivienda comprada por tu marido, el 50%.
En la medida que lo que él pagó se destinara a comprar su mitad de la vivienda y lo puedas probar, tendrá derecho a la deducción.
Generalmente el problema está en que este importe se destina a pagar un crédito que está a nombre de ambos, por lo que la mitad de lo que él paga se destina a amortizar su mitad del préstamo pero la otra mitad amortiza tu parte del préstamo.
El sistema de evitar esto, es en el momento de realizar la amortización, firmar un acuerdo/contrato entre cónyuges sobre la forma de reparto de la amortización. Y llevar a la hacienda de tu comunidad autónoma a liquidar transmisiones patrimoniales por esta CESION DE PRESTAMO, que está exenta, pero permite certificar la existencia del préstamo entre cónyuges en la fecha de presentación. Y luego es importante que se cumplan los acuerdos de pago entre cónyuges, y guardar las pruebas de estos pagos.
Recibo el 100% de una casa de mis padres en 2005 y el catastro la tasa con 25.000 euros.
La vendo en 2012 por un precio de 51000 euros.
Esa cantidad en el mismo mes de la venta, la reinvierto en pagar parte de mi hipoteca que tengo de mi vivienda habitual pero no se, si esto se puede desgrabar de mi declaración y tampoco se como hacerlo.
Y en que pagina de la declaración se realiza.
Me gustaría me orientasen para realizar correctamente mi declaración .
Muchas gracias
Se añade al importe por adquisicón de vivienda habitual, pero está limitado a 9.040 euros al año.
Si tus cuotas al cabo del año ya llegan a este importe, no tendrás ninguna ventaja adicional.
Esta al final en el anexo A1, casilla A.
Buenos días, Señor Ullastres.
Le expongo mi caso: Vivo de alquiler en un municipio cercano a Barcelona. El año pasado, una vivienda situada en otro municipio también cercano a Barcelona que teníamos en propiedad mis dos hermanos y yo, a partes iguales, en la cual no vivía nadie, fue adquirida por uno de ellos. Por este concepto, el hermano que la compró en su totalidad, nos dio a mi hermano y a mí, 46.000 euros a cada uno. Ese dinero lo voy a utilizar en la compra de una vivienda que me cuesta 90.000 euros, para lo cual he pedido una hipoteca de 60.000 euros.
Estoy haciendo la declaración de la renta y me surgen dudas:
1-Supongo que no puedo solicitar la exención por reinversión en vivienda habitual, ¿no?
2-¿Puedo deducirme de alguna manera alguna cantidad por utilizar ese dinero en la compra de la que será mi vivienda habitual?
3-Aproximadamente, ¿cuánto voy a tener que pagar en impuestos por la venta de esa vivienda si no puedo deducirme ninguna cantidad?
Muchas gracias.
Carlos
No, no puedes pedir la exención por re-inversión porque la vivienda vendida no era tu vivienda habitual.
No, no hay posible deducción por esto.
Esta transmisión tributará como ganancia o perdida patrimonial por diferencia entre el importe de venta (46.000) y el precio de adquisición. En la escritura donde consta que adquiristeis/heredasteis esta vivienda vendrá un importe tu precio de compra será un tercio de este importe y un tercio de los gastos de esta adquisición. Este beneficio/o pérdida se añade a la base del ahorro y tributa a un tipo entre el 21%-27%
Buenas tardes, Sr Ullastres.
Mi caso es el de venta de vivienda habitual en Septiembre 2009 por 130000€. Compra de la nueva vivienda habitual en Octubre de 2007 por 276000€. Los pagos de este prestamo (denominado hipoteca puente) hasta la venta de la vivienda habitual fueron de 89000€. Para afrontar estos pagos de la hipoteca de 89.000 en 2005 formalicé un segundo préstamo hipotecario sobre mi antigua vivienda por 83.000€ (tenía intención de cambiar de vivienda). Con la venta de la vivienda antigua se cancelan dos prestamos hipotecarios de 34000 (primer prestamo) y 80000(segundo prestamo).
Pues bien, Hacienda me dice que me admite como reinversión la cantidad del segundo prestamo hipotecario cancelado en la venta, pero que tengo que demostrar que fue utilizado para lo indicado. ¿Cómo lo demuestro? Pienso que con la escritura en la que viene la finalidad del préstamo y los pagos adeudados de la hipoteca puente desde Octubre de 2007 hasta Septiembre de 2009, no serian sufiecientes para ellos?
Saludos y gracias por su opinión
Con los extractos bancarios de la cuenta donde ingresaste el importe de la venta, y que de la misma cuenta a continuación se vea el cargo de la amortización/cancelación de la hipoteca de la nueva.
Se trata de demostrar que los euros recibidos por la venta, son los mismos euros empleados en pagar la hipoteca de la nueva
Hola, Sr. Ullastres.
Estoy intentando comprobar si puedo deducir por la compra de la vivienda habitual.
En el 2000 compro una vivienda por 130.000€, que vendo en el 2008 por 240.000€.
Primera duda: ¿estos datos los debo manejar con el IVA?¿O se contabilizan como gastos?
Para esta vivienda tenía una hipoteca de 110.000€ de la que tuve que saldar al final 82.000€ para cancelarla (con el dinero de la venta).
Las bases de deducción practicadas por Hacienda las conozco pues me las dieron y ascienden a 88.000€.
En el 2009 compro la vivienda habitual por 300.000€. Y pido una hipoteca de 180.000€. Además desde ese momento hasta el final de 2013 he invertido en la vivienda 34.000€ (pagos de hipoteca+donación).
Segunda duda: ¿con estos datos puedo hacer los cálculos y comprobar si puedo deducir ya este año? ¿Qué otros datos harían falta para realizar el cálculo correcto y luego no tener problemas?
Trato de seguir todos los pasos que indica en el caso práctico, que está muy claro. Pero cuando dice gastos, no sé a qué se refiere exactamente: IVA, actos jurídicos, seguros, plus valía,…
Muchas gracias.
Para los particulares el IVA es simplemente un mayor gasto o coste. Tambien se consideran gastos todos aquellos necesarios para la compra: escritura, gestoría, ITP/IVA, AJD, el seguro para la vivienda y el seguro de amortización de préstamos.
De los mencionados el único que no se incluye como gasto de la compra es la plusvalía municipal, que es un gasto de la venta y por tanto ya minoró el importe tanto de la ganancia exenta, como de la cantidad a reinvertir.
Entiendo que la re inversión ya se realizó correctamente.
Una vez terminados los pagos de la reinversión. A partir de esa fecha en cuanto el importe pagado entre intereses y amortizaciones y seguros exceda de 88.000, se recuperará el derecho a deducir.
Hola
He vendido una casa en 2013 por 100.000 euros donde en el año 1986 heredé un 50% por parte de mi padre y en 2005 el otro 50% por parte de mi madre .
Como tengo que declarar el aumento del patrimonio.
Muchas gracias
Te será más fácil si lo tratas como dos ventas. Cada una de un 50%. Sino es casi imposible poner los datos correctos en el programa. PADRE
Buenos días,
Mi duda es la siguiente:
Teniendo vivienda habitual, compro nueva en Junio 2012 para destinarla a vivienda habitual.
La que fue mi vivienda habitual tengo apalabrada su venta desde Marzo 2014. Ese mes pedimos autorizacion a Junta Andalucia por ser VPO. Nos consta autorizada la venta. No sabemos si nos va a dar tiempo de escriturar antes de junio, cuando harían los 2 años.
¿El contrato privado es suficiente acreditación de la venta para el plazo de los dos años o es necesario escriturar?
Gracias.
El contrato privado y la entrega de llaves hecho con un acta notarial para dejar constancia de la fecha de ambos, sí, es válido.
Hola, me divorcié y recibí 180.000 euros por mi vivienda antigua. Para acogerme a la reinversión los reinvertí en la construcción de una nueva vivienda, pero debido a que mi nuevo conyuge no tenía líquido, tuvimos que pedir una hipoteca conjunta porque a él solo no se la daban.
Tengo facturas por 380.000€ que demuestran la reinversión de sobras. Sin embargo tengo la duda de si esa hipoteca que no nos hemos deducido nunca resta de mi reinversión.
Además, hace 2 meses me pidieron las facturas de la construcción de mi antigua casa de hace 14 años, también las facturas de la nueva casa (teniendo en cuenta que hace 5 años que cobré los 180000€) ¿Ha prescrito ya mi expediente abierto si no me han reclamado todavia la «supuesta» deuda?
El procedimiento caduca a los seis meses. Hasta entonces no podrás estar tranquilo
Las ventajas fiscales que mencionas son por adquisición de vivienda habitual. El problema radica en la definición de ADQUISICIÓN.
En general sería la fecha en que puedes probar que tienes la propiedad y el uso de la vivienda; para esto bastaría probar que firmaste un contrato de compra y que tienes las llaves. Esto parece fácil pero es tan sencillo demostrar fehacientemente en que fecha ocurrió. Por esto en general se usa el día de la escritura pública.
A las viviendas en construcción NO se les aplica la deducción, precisamente porque todavía no se pueden usar como vivienda.
Y ya de paso, a los contratos de arras tampoco se les puede calificar de compraventa, porque son un contrato de opción, si quieres comprar ok, pero si no quieres comprar pierdes las arras y ya esta.
Buenos dias!!Mi duda es la siguiente. Hemos vendido la casa por 150.000€, cuando la compra de realizo por 92.000, con lo cual se declara esa ganancia, pero con parte de esos 150.000, hemos pagado lo que quedaba de hipoteca completamente (62.000€). Puedo deducirme esos 62.000€ en la deduccion por vivienda habitual???La transmision se realizo el 03/12/2013. Gracias
Se declara como ganancia patrimonial en IRPF.
Es posible que puedas deducir por inversión en vivienda habitual si lo venias haciendo los años anteriores, pero el máximo por este concepto es 9.200
También es posible que si la casa donde ahora vives la compraste hace menos de dos años desde la fecha de venta de la antigua puedas acogerte a la exención por reinversión.
Estimado Sr Ullastres,
En la declaración del ejercicio 2008 aparece que me comprometo a reinvertir en los proximos dos años 11.500 € en mi nueva vivienda habitual; fruto de la diferencia entre la compra y la venta de ambas viviendas. Recuerdo que firmamos en la oficina de hacienda una especie de convenio en el que no tendríamos que realizar esta reinversión en dos años, sino que a medida que amortizáramos el préstamo (de este documento no tenemos copia, estamos intentando conseguirla).
Mi duda si prescribe esta situación, o me pueden reclamar la cantidad correspondiente a esos 11.500€. Comentarle que no hemos realizado ningún tipo de deducción por vivienda por lo que durante los ejercicios siguientes a 2008, por lo que la declaración ha sido siempre positiva.
Muchas gracias y espero haberme explicado con una mínima claridad.
Saludos
No existe posibilidad de firmar el convenio que mencionas. Te dirían simplemente que si mantenias los pagos de la hipoteca esta reinversión se cumpliría.
Buenos días, me gustaría comentarle un caso:
Hacienda me está reclamando una liquidación de la renta del 2009 por no reinvertir en plazo en una vivienda habitual. El dinero procede de una separación matrimonial en bienes gananciales.
El importe que me adjudica la sentencia del convenio regulador, es de 114200 euros; se entiende que es el 50% del valor de la vivienda en 2009 calculado por una tasación oficial. A la hora de realizar la declaración del 2009, la que hago en la Agencia Tributaria de mi ciudad, me comunican que tengo que delcarar dicho dinero recibido como ganancia patrimonial y me adjudican los dos años de reinversión en vivienda habitual. La primera contradición ya viene ahí, porque no entiendo que me pongan un valor de adquisición de la antigua vivienda de 52.116 euros ya que no he aportado ninguna factura ni comprobante de la compra ya que fui promotor de ella y ya hacía 9 años desde su construcción y, al estar libre de cargas, no tengo esos documentos.
Resulta que me he pasado 4 meses del plazo de reinversión, por demora de administración (permiso de obra) y a apesar de que aporto facturas superiores a los 114200 euros de reinversión, me piden una liquidación de 7800 euros, más intereses de demora; puesto que no me han cogido ninguna factura por estar el fin de obra fuera de plazo.
No puedo hacer frente a dicha deuda ya que mis ingresos anuales son de 7000 euros brutos.
Mis preguntas:
Con que criterio han determinado un valor de adquisión de la antigua vivienda por un importe de 52116 euros sin yo aportar ningún recibo o factura. (Valor catastral en 2002: 36387 euros). No debería hacienda solicitar una tasación objetiva para el cálculo de revalorización del inmueble?
Al tratarse de una discolución de matrimonio regido por bienes ganaciales, el agente de hacienda no debería de informarme que no existe ganacia patrimonial, según el artículo 33.2 de la ley 35/2006 de IRPF? Creo que existen más leyes que hablan de la no tirbutación en casos de separación de bienes ganaciales; aunque a veces la Dirección General de Tributos, ami parecer, se salte dichas leyes en vista de varias consultas vinculantes.
Gracias por su atención.
Lo primero, si no aportas justificantes del valor de compra, lo darán como que la compraste por 0 euros, y todo el importe de la venta será ganancia. Si sólo has aportado el precio de compra del terreno esto es lo que te han puesto. Eres tu quien tiene que justificar cuanto pagaste por el terreno y por la construcción.
La ley marca un plazo de dos años para reinvertir, y al no prever la ley ampliación de plazos, si te pasas del plazo, has perdido el derecho a la exención por reinversión.
En la disolución del régimen económico matrimonial no existe ganancia si se adjudica el bien por el valor de adquisición, pero si se adjudica con incremento de valor el exceso tributa como ganancia.
Aunque ya es tarde en tu caso, en general cuando se va ha comprar o vender una vivienda dado su elevado importe y las consecuencias fiscales, es mejor no intentar interpretar la ley, y pedir consejo a un asesor fiscal. Una vez que se ha realizado la operación ya no tiene remedio.
Buenas noches Sr. Ullastre, te comento mi caso.. haber uds que opina y como lo ve… vendi mi vivienda habitural 2009 por 1200000 euros, esta casa la adquiri en 1998 por importe de 48000 euros y tenia una hipoteca de ese importe que me he ido desgravando… en Marzo, 2010 compro mi nueva vivienda habitual, por 150000 euros, de los cuales entrego en 2009 66.000 a la nueva casa, que vienen de la venta de a la antigua… y el resto, no pido prestamo si no que mi padre que es el que me vende la casa, se lo pago mensualmente en plazos de 500 euros al mes… Mi pregunta es la siguiente… ¿puede desgravar ese dinero que doy mensuamente a mi padre no??? Todo el dinero gannado con la venta de la casa primera se ha ido integramente al pago de los 66000 euros mas lo que e quedaba de hipoteca del antiaguo que eran uno 120000 euros….
de momento yo me estopy desgravando los 500 euros… desde el 2010.. ya se que tienen 4 anos para llamarme y revisarme mis rentas, pero echos las cuentas y creo que estoy dentro de la legalidad , por mas que leo, creo que es lo correcto….
tambien comentarte que en la renta del 2009 puse el dinero de la venta como reenvirsion de mi vivienda.. pero unicamente los 66000 euros…
podrias echarme una mano??? uds. como lo ve??? estoy equivocada ???
muchas gracias…. (he leido muchas consultas vinculantes en hacienda, muchos casos.. por intenet.. y aunque lo veo claro… a veces me hace duda y todos los años en renta me hago la misma pregunta… lo estare haciendo bien???
un saludo
El problema está en demostrar que existe el préstamo, y en demostrar que lo estás pagando.
Si presentaste el modelo 600 o hiciste escritura pública del préstamo, esto lo tienes
Y con los justificantes bancarios de las transferencias puedes probar el pago.
Si te falta cualquiera de las dos cosas, malo, en caso de inspección.
HOla, mi caso es el siguiente:
Compramos un piso en 1995 que vendimos en 2009 por 208000 euros y con un valor actualizado de 60000 euros (ganancia patrimonial 44000 euros) . Lo vendimos por 210000 en 2009. 110000 de este dinero lo utilizamos para amortizar parte de la hipoteca correspondiente a un piso comprado en 2008. Y el resto, 100.000, lo empleamos para cancelar la hipoteca con la que habíamos tenido que rehipotecar el piso comprado en 1995. Hacienda solo considera exenta por reinversión los 110.000 con los que amortizamos parte de la hipoteca del piso comprado en 2008, y pretende liquidar la restante. Nuestra pregunta es ¿se puede considerar exenta por reinversión los 100. 000 euros con los que cancelamos la rehipoteca del piso vendido, si esos 100. 000 euros formaban parte del dinero que nos concedió el banco para comprar el piso nuevo de 2008?
Muchas gracias
NO. Porque esta segunda hipoteca no fue para comprar la vivienda.
Y es lógico. Vas a vender una vivienda que ya está pagada, antes de vender pides una hipoteca por el 100 y la vendes por 0 euros, y el comprador se limita a continuar con la hipoteca. Por este sistema entonces nadie pagaría por ganancias de la venta de la vivienda.
Estimado Sr Ullastres.
Mi caso sencillo es el siguiente. Tengo vivienda habitual desde el año 2000. Acabo de comprarme una nueva vivienda sin financiación en el 2014. Ahora quiero vender mi vivienda habitual dentro de los 2 años para beneficiarme de la exención por reinversion en vivienda habitual. Y una vez vendido , poner mi nueva vivienda como vivienda habitual. Como bien dice hacienda se puede vender la vivienda habitual 2 año despues de haber comprado la nueva para beneficiarse de la exención. Pero ¿ como se puede justificar que destino el dinero de la venta para la compra de la nueva si primero compro la nueva (la pago) y luego vendo la antigua? Si Hacienda te dice que puedes primero comprar la nueva y luego vender la antigua es que habrá forma de justificarlo, digo yo.
Si me puede aclarar se lo agradecería , porque de ello dependerá si pongo mi vivienda a la venta o no.
No puedes, porque no reinviertes lo obtenido en la venta de la antigua.
La forma correcta de haberlo hecho es pedir una hipoteca en la compra de la nueva, y cuando vendieras la antigua con ese dinero amortizar la hipoteca de la compra de la nueva.
Pero si ya tienes pagada la nueva, no puedes aplicar la exención por reinversión.
Buenos días señor Ullastres. Gracias por su disosición.
Para hacer la declaraación con el PADRE 32013, en perdidas o ganancias patrimoniales piden que se detallen las amortizaciones que he desgravado en los rendimientos del alquiler.
En 2013 vendí un piso en 180.000 €.
Lo compre en 2003 por 110.000 €.
Estos años lo he alquilado y creo que casi todos los años he desgravado el 3% de amortizacion sobre el valor del edificio, pero el caso es que:
1. No sé si ha sido todos los años (sí estoy seguro de que algun año no lo tuve en cuenta; hasta que aprendí)
2. No sé que referencia he utilizado desde el 2003 para el cálculo del 3%: si la del valor catastral del edificio o la de la parte proporcional correspondiente al valor de compra.
3. En las declaraciones que guardo (solo desde el 2010) es dificil (muy tedioso desde luego) discernir que parte de los gastos deducibles para los rendimientos por alquiler podrían corresponder a la amortizaicón.
4. No dispongo de los valores catastrales antiguos.
El caso es que no me gustaría hacer el primo (porque es lo mas gravoso para mí) y poner en el PADRE 2013 todas las amortizaciones calculadas a partir del único dato que tengo seguro, esto es: usar la referencia del valor de la edificacion utilizando el valor de compra.
¿Algún consejo para no ir al máximo teórico en amortizaciones?
Y otra pregunta:
¿Que pasa si dejo en blanco la lista del PADRE para rellenar los datos de amortizaciones desgravadas?
muchas gracias y un saludo
Tienes que reducir el precio de compra en las amortizaciones para calcular la ganancia.
Las amortizaciones hay que restarlas del precio de compra aunque se te haya olvidado deducirlas en su correspondiente año.
Independientemente de lo que hayas deducido cada año, ahora tienes que restar del precio la amortización correctamente calculada: el 3% del valor de compra de la casa que corresponde al porcentaje del valor de la construcción. Para calcular este porcentaje usa el valor catastral (valor construcción/valor total)
No es un trabajo tedioso porque la amortización es siempre el mismo importe cada año.
No hay alternativa, tienes que restar el máximo que podias haber deducido aunque hubieras olvidado amortizar todo o parte.
Sr Ullastres mi pregunta es si a la hora de calcular la ganancia patrimonial, en el valor de adquisición de la vivienda habituales que vendi se considera gasto inherente a la compra el impuesto de trasmisiones patrimoniales y AJD por el préstamo hipotecario que sirvio para la adquisición. Gracias
Sí, los gastos de notaría registro gestoria hipoteca ITP y ADJ aumentan el precio de compra y por lo tanto reducen la ganancia.
Tengo una pregunta por la ambigüedad del artículo 39 de la Ley Tributaria:
Cuando contemplan la exención por reinversión parcial y en el punto 2 dice que la reinversión se efectuará, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años:
– Si del importe obtenido en la transmisión de la primera vivienda habitual destinas el año de la venta una cantidad para la exención y al siguiente año otra cantidad, ¿la suma de ambas cantidades es el total de lo invertido para la citada exención, aunque sea parcial?..
Según el punto 2 en el último párrafo da entender «cantidades» lo cual supone varias imposiciones.
Agradeciendo de antemano su respuesta.
Sí, lo que dices parece correcto.
Hola Javier,
Le felicito por el blog.
Recientemente he regresado de Singapur (Abril 2014) y he comprado vivienda en España, por un valor total, incluyendo impuestos y gastos de notaria que asciende a 410,000 Euros.
En Singapur tenia una vivienda (Habitual) desde el 2010 que acabo de vender recientemente, y por la cual (una vez descontada la cancelacion de hipoteca) he obtenido el equivalente a 320,000 Euros.
La ganancia patrimonial que tuve por la compra (505,000 Euros)/venta (705,000 Euros) de dicho piso en Singapur asciende a 200,000 euros.
Me gustaria poder saber si, al reinvertir la totalidad de los 320,000 euros que obtuve de la venta (de los cuales 200,000 son ganancia patrimonial), me habilitaria para no tener que pagar impuestos sobre la ganancia patrimonial.
Muchisimas gracias,
Carlos
Tienes un problema temporal. Si primero compraste la nueva y pagaste. Y luego vendes la antigua obviamente el dinero de la venta de la antigua no se ha podido destinar a comprar la nueva porque ya se había pagado previamente con otro dinero.
Hola Javier,
Gracias por la respuesta.
Al tener todavia una hipoteca en marcha por 238KE, entiendo que el cancelar el total del montante con lo que he obtenido de la venta de la vivienda en Singapur si que se consideraria re-inversion en la vivienda habitual. Puedes confirmar esto?
Es decir, de los 410KE que pague por la vivienda nueva, 238KE son una hipoteca que tengo pendiente.
Saludos,
Carlos
Si pagas los 238 que quedan pendientes de hipoteca, habrás reinvertido un porcentaje de lo obtenido en la venta de la antigua 238/320. Este porcentaje es el porcentaje que queda exento de la ganancia patrimonial por reinversión.
Hola Javier,
He estado investigando un poco este tema y he encontrado una resolución (TEAC 02463/2013) que puede ser determinante en cuanto a mi caso. Quería saber tu opinión también puesto que supondría que en mi caso particular, los pagos anticipados se considerarían también parte de la re-inversión.
Carlos
El criterio de la DGT es claro: si compras antes de vender, el importe ya pagado antes de la venta es válido para la posterior reinversión.
Buenas tardes me gustaria que me ayudara:
Me case en separacion de bienes en 2003 y posteriormente en 2005 me separe. En 2008 adquiero una vivienda a mi nombre . En 2012 mi expareja y yo tomamos la relacion y ella compra una vivienda (100% a su nombre pero aparecemos los dos en la hipoteca al 50%). Actualmente en junio de 2014 hemos revocado la separacion y quiero vender mi piso, y cancelar hipoteca de la casa comprada en 2012, se considera que reinvierto en vivienda habitual ?que opcion es la mejor hacer una nueva escritura o pasar a gananciales antes de la venta?
Muchas gracia de antemano
La mejor opción y más barata es pasar a gananciales antes de la venta. De esta forma puedes amortizar directamente la hipoteca a tu nombre de su casa.
Ten en cuenta que solo se podrá considerar reinversión la parte correspondiente a tu 50% de la hipoteca de su casa.
Gracias por sus aclaraciones. Compré en 1993 por 180000, y la vendo en septiembre de este ano por 400000, a lo que entiendo de o restar gastos como plusvalía, que asciende a 30.000. Antes, en abril, compre mi nueva residencia por 420000. Para ello se me concedieron varios préstamos, uno de los cuales lo destine a cancelar los 60000 de un prestamo que tenía por mi entonces residencia. Como.hago la reinversión?
Cancelando con el importe de la venta prestamos de la nueva vivienda.
Hola, mi caso es el siguiente: en el 11 de mayo de 2009 vendí mi piso, obteniendo una ganancia por valor de 34815,06 euros. Ahora la Agencia Tributaria calcula que para que el total de la ganacia patrimonial quede exento debería reinvertir un total de 51936,44 euros en la nueva vivienda. Construyo mi nueva vivienda para la cual solicito un préstamo (15 junio 2010), pero anterior a la concesión de este, la Agencia Tributaria constata que se han reinvertido 18532,10 euros de la ganancia en comprar el terreno, proyecto, licencia, etc.
Las preguntas serian la siguientes:
El Certificado Final de Obras es de fecha 6 de junio de 2011, por lo cual se desestima la reinversión de la ganancia al superar los 2 años en acabar las obras. ¿La parte de la ganancia que se reinvirtió antes de esta fecha estaría exenta por reinversión parcial de la ganancia, y que cantidad? ¿Si las obras realmente se acabaron a principios de mayo, aunque por problemas burocráticos el cetificado sea de fecha posterior, existe algún medio de prueba que pueda utilizarse para justificar este hecho?
Muchas gracias.
Si se hubiera retrasado la cédula de habitabilidad podrías aportar el certificado final de obra, pero desgraciadamente creo que va ha ser difícil probarlo.
Mira si puedes conseguir algún documento del constructor que certifique la entrega y aceptación de la obra.
Buenas tardes Señor Ullastres,
por traslado laboral me he cambiado de ciudad y he puesto la que era mi vivienda habitual en venta. Actualmente estoy de alquiler y me he empadronado, mi vivienda habitual ha cambiado entonces.
En cuanto venda mi vivienda, y siempre antes de dos años, quiero adquirir una nueva vivienda en mi nueva ciudad y solicitar la exención por re-inversión.
1) Entiendo por este párrafo que no tendré problema en hacerlo:
«..se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual:
Cuando la vivienda que se transmite, constituya su vivienda habitual en el momento de la venta o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión…»
2) ¿Podría además desgravarme el alquiler por vivienda habitual durante los meses entre ambas compraventas?
3) Dado que ya no disfrutaré de la deducción por inversión en vivienda habitual, entiendo que puedo disfrutar de la exención aunque no solicite financiación y use exclusivamente la plusvalía exenta para la adquisición de la nueva vivienda.
Muchas gracias y enhorabuena por su website
1.correcto
2. Si, si ganas tan poco como para tener derecho a la deducción por alquiler
3. Si. Recuerda que todo el líquido obtenido en la venta debe destinarse a pagar la nueva para que la plusvalía quede exenta.
Es de agradecer tus comentarios.
En mi caso particular pretendo comprar una finca rustica y hacer una vivienda en ella. Realizar todo el proceso en el plazo de dos años roza lo imposible.
En concepto de vivienda habitual: art 68.1.3º en el apartado precisiones dice:
1) «Se considera vivienda habitual (…) toda edificación (…) aun cuando no cumpla con la normativa urbanística o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro. Siempre que cumpla los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente»
2) «Resulta admisible una casa prefabricada de madera que va a ubicarse en el terreno propiedad del contribuyente…»
Analizando lo que se dice como resumen de la ley (www.agenciatributaria.es):
«Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses , contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.»
Según interpreto, el plazo de dos años es para la reinversión no para empezar a vivir en ella, lo que ha de ocurrir en los doce meses posteriores a la adquisición.
Por tanto, tal como está redactada la ley permitiría realizar la deducción comprando una finca rustica y una casa prefabricada de madera dentro del plazo de dos años (sería propietario de ambas cosas). Una empresa la colocaría en el terreno antes y/o después de cumplirse el plazo de dos años (este gasto no tendría derecho a deducción) y en el plazo menor a 12 meses desde la fecha de compra de la casa yo estaría viviendo en ella.
nota: las casas de madera sin cimentación o preconstruidas con contenedores no precisan las licencias y permisos de una casa convencional.
¿Son mi razonamiento e interpretación correctos?
Si es correcto. Pero tendrás que poder probar que la casa esta plantada antes de los 2 años, y especialmente que la casa dispone de los suministros para poder vivir, agua luz
Estupenda explicación de la exención por reinversión y las deducciones por inversión en vivienda habitual. Es la más clara que he visto hasta ahora.
Sin embargo hay un dato que me desconcierta un poco y es el importe que reflejas en el apartado 6 en el «líquido obtenido» y que asciende 118.405€ cuando el resultado obtenido es 109.420€. ¿Podrías decirme de dónde viene?
Saludos cordiales, Marcelino
es un error mio. Creo que ya está corregido. Miralo por favor.
Gracias.
Buenas tardes, después de mucho buscar por fin he encontrado una respuesta clara a este asunto. Muchísimas gracias.
Mi duda es la siguiente: Si el precio de compra de la nueva vivienda habitual es mayor al líquido obtenido por la venta de la vivienda antigua y lo que consigo es que el banco me de una hipoteca mayor para gastos de rehabilitación, ¿no se puede considerar que el total del líquido obtenido es el que reinvierto y es parte de la hipoteca la que utilizaré para gastos? Es que de esa manera sí cumplo los requisitos de exención y máxime cuando todo el dinero, tanto el líquido como la hipoteca entra en la misma cuenta y luego sale en un único cheque para el pago de la vivienda nueva. El resto se queda en la cuenta para ir haciendo obras en la casa. ¿Cómo sabe Hacienda cuál es el dinero utilizado para reinversión y cuál para otras cosas?
Espero haberme explicado.
Muchísismas gracias.
Vuelve a explicar la situación. En que orden ocurre cada cosa y ponles importes aproximados o proporcionales.
Hacienda a priori se lo cree. Luego te pedirá escrituras de venta de compra y de las hipotecas para verificar lo que has declarado.
Gracias, intento resumir la operación con cifras:
Vendo mi vivienda habitual en diciembre 2014 con una plusvalía de 42.000 euros. El líquido obtenido en la venta han sido 215.000 euros. Compro en diciembre de 2014 también mi nueva vivienda habitual por 375.000 euros incluyendo ya gastos. En la misma cuenta donde he ingresado el líquido obtenido por la venta el banco me ingresa 250.000 € como hipoteca de la nueva para pagar el precio de la compra y realizar gastos de reparación de la casa (215.000+250.000=465.000). De ese dinero que está todo en la misma cuenta, se realiza el cheque para pagar la compra (375.000) y el resto se queda en la cuenta para ir pagando las obras. En mi opinión estoy reinvirtiendo el 100% del líquido obtenido en la venta de la vivienda por lo que estaría exento de tributar por la plusvalía ya que el resto de hipoteca concedida es para otros fines, realmente el líquido sí lo he usado para pagar la compra de la nueva y no tendría que descontar el importe de la hipoteca al valor de compra. Espero haberme explicado bien. Muchas gracias de nuevo.
Compras por 375.000 pides una hipoteca de 250.000 por lo que has reinvertido 125.000 de los 215.000 que había que reinvertir.
125000/215000 = 58%. Por ahora el 58,13% de la plusvalia obtenida queda exenta.
Las facturas de las obras se considerarán reinversión (y por lo tanto aumentará el porcentaje de reinversión) si:
-. las obras se califican como de rehabilitación
-. o las obras suponen mejoras (no mantenimiento) del inmueble
Para que hubiera funcionado bien lo que has hecho deberias haber pedido una hipoteca de 160.000 y luego una ampliación de hipoteca de 90.000 €.
Gracias por la explicación, muy claro. Pero yo tengo dudas sobre mi caso,
que expongo con números para mayor compresión.
Vta Vivienda: 230.000€
Cancelación préstamo:10.000
Liquido de la venta: 220.000
Compra vivienda: 220.000
Pero a su vez, en el mismo momento de la compra, pido un préstamo hipotecario sobre la nueva vivienda de 40.000€, que no empleo en esa compra, sino en cancelar un prestamo personal de 20.000€ y el resto, los 20.000 incrementan mi liquidez bancaria.
Se entiende que la inversión por reinversión es el 100%, o debo disminuir esos 40.000€ en el importe invertido en la compra para calcular la parte proporcional.
Muchas gracias.
Se cumplen los requisitos si la escritura de compra y el pago es anterior a la escritura de hipoteca aunque sea por cinco minutos.
O bien que quede claro en la escritura que pagas el importe completo de la compra. Una vez pagada la compra ya puedes pedir una hipoteca sin invalidar la exención por reinversión.
Buenos días,
Esto es exactamente lo que necesitaba, pero aún así me queda una pequeña duda.
El año pasado vendí mi vivienda habitual y por ello obtuve una ganancia patrimonial de 80 mil euros, quiero reinvertirlo en la compra de mi nueva vivienda habitual.
El problema está en que poseo otra vivienda en nuda propiedad y mi padre el 20% de usufructo, en el mismo edificio donde voy a comprar la nueva vivienda habitual, también decir que mi padre posee el usufructo sobre más propiedades.
Y la pregunta es, teniendo la nuda propiedad de una vivienda, ¿se consideraría reinversión en vivienda habitual la compra de una casa en ese mismo edificio (casa de otro hermano nuda propiedad con usufructo también de mi padre)?
Gracias y un saludo
No hay problema porque en el edificio tengas mas propiedades.
Pero lo que es imposible es que tu padre sea usufructuario. Porque en este caso no estás comprando la propiedad de la vivienda, sino solo la nuda propiedad y en este caso no se cumple el requisito de la reinversión.
Buenas noches,
mi consulta es la siguiente.mi mujer tiene piso posee el 100% y hasta la fecha se ha ido deduciendo vivienda habitual.
yo tengo mi piso que ya no es vvda. habitual.
los 2 vendemos vivienda para la compra de nueva vvda.
por mi parte a pagar
por la parte de mi mujer tengo:
Fecha de venta 01/08/20015
Precio de venta 300.000,00€
Liquido obtenido en la venta: +/- 50.000,00
si compramos el mismo dia otro piso al 50% cada uno como podria enfocar correctamente la reinversion de ella.
si el piso cuesta 300.00,00 podriamos pedir prestamo de 250.000,00 y que ella pusiera con un cheque a su nombre los 50.000,00.
Sería correcto?
o podemos pedir prestamo de 300.000 y que ella amortizara los 50.000,00 despues?
Muchas gracias,
La solución que menos problemas da es que tu mujer sea dueña del equivalente a 50.000 y la mitad de 250.000
y por lo tanto tu tendrías el porcentaje equivalente 125.000
La otra posibilidad es que en la notaría despues de firmar la hipoteca hagais un acta notarial entre los cónyuges por la cual tu mujer paga por adelantado 50.000 de su reinversión en vivienda y tu te haces cargo del pago de los últimos 50.000 euros de hipoteca. En este caso manteneis la propiedad de la vivienda al 50%-50%. Esto es una cesion entre cónyuges del préstamo hipotecario. No afecta al banco solo a vosotros pero es suficiente para cumplir el requisito de la reinversión de tu mujer.
Excelente explicación realizada y solo tengo una duda en relación al orden de compra y venda.
En mi caso se me plantea la necesidad de comprar con cierta premura un piso y, prebisiblemente, tener que vender otro piso antes de 2 años.
La duda es si puedo justificar la venta que realizare en los proximos 2 años de este otro piso para cancelar la presente hipoteca que tendria que contratar ahora para comprar el piso.
Ingresando el importe de la venta en una cuenta nueva que abras al efecto, y desde esa cuenta mandes el dinero para cancelar la hipoteca. Y luego cierras la cuenta.
Mi consulta es la siguiente:
Voy a vender mi piso por 225.ooo que me costo en 1998 140.000 aprox ( con parking).De este dinero, debò 95000 de la primera hipoteca que hice para comprar la vivienda y 100 000 de otra hipoteca para comprar un camión, lo que ha hecho que tengamos que vender todo pq ahora mismo no podemos pagar.
Me encuentro que casi sin quedarme un euro, tendré un incremento según Hacienda considerable.
Por otro lado, estoy valorando si llego a acuerdo con mi hermano antes de dos años , comprarle el 50% de la vivienda que heredamos en 2010 de mi madre, y que esa sea la vivienda habitual ( 50 % seria de mi marido y mia y el otro 50% es mio).
Mi pregunta es:
Si no tengo dinero efectivo del incremento de patrimonio, y pido una hipoteca, que no va a desgravar ni nada, puedo aportarlo como reinversión?
como puedo hacer para evitar pagar a Haciendar por ese incremento?
De momento nos vamos de alquiler, hasta poder comprar el piso a mi hermano.
No. La reinversión se basa en que con el dinero de la venta compres otra vivienda. Si la compras con hipoteca no vale, y si no te queda dinero de la venta porque cancelas lo del camión, tampoco vale
Buenos días y muchísimas gracias por su blog, es un gran referente.
Me gustaría que me diera su opinión para el siguiente caso: Pareja separada en 2011, venden su vivienda y realizan el reparto a partes iguales. No declaran la ganancia patrimonial en 2011 y en 2013 la AEAT les realiza una paralela. Los datos son los siguientes:
Fecha transmisión 2011
Fecha adquisión 1987
Valor de adquisición actualizado 23.108
Valor de transmisión 105.312
ganancia patrimonial obtenida 82.203
parte de ganancia susceptible de reducción 64.729
nº de permanencia hasta 31/12/1994 = 8 años (10-2)
reducción aplicable DT 9: 57.531,07
ganancia patrimonial reducida : 24.672,89 (exenta 9.838 y no exenta 2011 : 14.833)
La paralela del 2011 ya está pagada, pero recogiéndoles toda la información porque han sido muy mal asesorados e intentar explicarles que ha ocurrido, me encuentro con que en el año 2007 realizaron una reforma en la vivienda en la que invirtieron 51.000 €, con un crédito hipotecario y esto no lo han incluido en las alegaciones, para que AEAT lo incluyera en el valor de adquisición y por tanto minorar la ganancia patrimonial.
Cabría la posibilidad de interponer ante la administración un recurso extraordinario de revisión, basándonos en que han aparecido los documentos esenciales para la resolución y cumplir de alguna forma los plazos previstos para este tipo de recurso.
De nuevo le agradezco su atención.
Un saludo,
La reforma no aumenta el valor de adquisición. El problema es separar que son mejoras y que es mantenimiento en lo que denominas reforma.
La sustitución de elementos viejos por nuevos son mantenimiento y no aumenta el valor de adquisición.
Pero la sustitucion de ventanas normales por doble cristal, la sustitución de una puerta normal por una blindada si son mejoras que aumentan el valor de adquisición.
Revisa los conceptos en las facturas de la reforma para ver que parte es mejora, y valora según esto.
buenas tardes:
mi consulta es la siguiente: en 1999 compre mi vivienda habitual por un valor de 32000 euros de los cuales escriture 18000 euros. posteriormente cancele la hipoteca de 32000 y amplie a 75000. ahora vendo la casa por 80000 euros y estamos considerando la posibilidad de escriturar por valor inferior al de la hipoteca de 75000 (unos 55000). eso es posible? como el dinero lo voy a invertir en la que será mi vivienda habitual que importe me solicitaria justificar hacienda, los 55000 escriturados o la diferencia de los 55000 menos los 18000? gracias de antemano
El valor de compra es el valor declarado en la escritura.
La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de venta y el de compra. El valor de compra hacienda no acepta que lo subas aunque pagaras en negro alguna cantidad al vendedor. Con esto estás ayudando al vendedor a defraudar parte de los impuestos que tiene que pagar por ganancias patrimoniales.
Si ahora vendes cobrando una parte en negro, estas defraudando a hacienda, los impuestos de la ganancia patrimonial que te «ahorras».
Respecto a la reinversión, el importe a reinvertir es el importe líquido despues de pagar la parte de la hipoteca original que se usó para adquirir vivienda. Como compraste por 18.000, sólo el capital pendiente de devolver de la primera hipoteca en la parte proporcional destinada a comprar la vivienda (el porcentaje que resulta de 18.000/32.000). Luego si vendes por 80.000 y el porcentaje de la primera hipoteca que queda pendiente de pagar son 2.000€, entonces para que la ganancia quede exenta tendrás que destinar 80000-2000=78.000 a pagar la nueva vivienda. Si es menos, solo la parte proporcional sobre 78.000, que reinviertas, será la ganancia que queda exenta por reinversión.
En primer lugar gracias por tus aportaciones desinteresadas.
Mi duda es sobre el primer punto. Por qué al líquido obtenido: 109.420€ no se le restan los gastos de la venta?
Gracias de nuevo
por su atención.
Sí, si se restan.
Compro una vivienda por motivos de traslado en el trabajo, para ello vendo la que poseía como vivienda habitual. Re-invierto la ganancia en la nueva vivienda. En el año 2011 no desgravo nada; pero si abono, lo reintegrado, gastos, hago ingresos extras para llegar al pago de 43.808 €uros que era la totalidad de lo deducido por la primera vivienda; pero aparece Hacienda con sendas cartas indicando que mientras no hubiese pagado lo deducido, no tenía derecho a desgravar por la nueva vivienda.(años 2012 y 2013). Se hacen las correspondientes alegaciones, adjuntando la documentación precisa y da como resultado: Que la correspondiente al 2012 es correcta a tenor con las alegaciones, sin embargo, la correspondiente al 2013 no es correcta por que la hemos hecho individual y por este motivo mi señora tiene que abonar menos cantidad que yo para amortizar lo que ya en el año 2011 está amortizado. Y por favor le pregunto:
Primero.- En la declaración del 2012, me la dan como correcta por que en las alegaciones, se ha demostrado que ya están abonados los 34.808 €uros.
Segundo.- En el 2013 siguen reclamando que no está abonada la totalidad por haber efectuado la declaración individual.
Tercero.- La pregunta del millón, ¿Como puedo tener una deuda que ya he pagado? y que además dan por bueno en Hacienda. ¿Esto puede ser?
De momento estamos en el Recurso de Reposición.
Saludos
Con la explicación no consigo entender la situación. Necesitaría ver la comunicación de hacienda, las alegaciones y la respuesta de hacienda a las alegaciones.
Hola voy a comprar una vivienda pero aún no he vendido mi vivienda.Puedo primero comprar y luego cuando venda mi antigua vivienda reinvertir en la compra de la nueva a efectos fiscales.Otra pregunta en esa misma operacion si un familiar me deja el dinero para comprar la vivienda mientras vendo mi casa , cuando yo la venda puedo justificar a Hacienda que le devuelvo el dinero a él como si fuera la reinversión en vivienda.Gracias.
Lo importante es que el dinero de la venta lo destines a pagar la que compras. Es muy fácil si primero vendes y luego compras (si no tienes otra vivienda supondría dormir debajo del puente mientras tanto). En caso de que primero compres, tendrás que pedir una hipoteca o un préstamo a un familiar. Y cuando vendas la vivienda destinar el importe de la venta a devolver el préstamo que usaste para comprar, de esta forma podrás conseguir tener derecho a la reinversión.
Hola,
Mi duda es la siguiente. En la reinversion de la nueva vivienda habitual. Ademas de deducir el importe de la compra mas los gastos de escritura. ¿Se puede deducir la reforma de la vivienda tambien?
Muchas gracias.
Reforma es una palabra coloquial que vale para todo, desde rehabilitación hasta limpiar.
La exención es por ADQUIRIR, todos los gastos relacionados con la adquisición se tienen en cuenta.
En general la reforma no cuenta.
Hola. He vendido una casa que servía de aval en la hipoteca de mi vivienda habitual. El importe de la venta se ha invertido íntegramente en la hipoteca de la vivienda habitual. Podría deducir ese importe, teniendo en cuenta que la vivienda habitual se compro hace 5 años?
Gracias
según lo que dices SI.
Buenas.Tengo una duda…para justificar a hacienda la reinversion en vivienda y evitar el impuesto de incremento patrimonial, que debo aportar a hacienda?se trata d reinvertir en una vivienda autopromotora…serian solo facturas o justificanges de pago también?gracias
a priori no tienes que aportar nada, salvo que en el futuro te lo requieran.
guarda los justificantes de pagos y las facturas.
Buenos días,
vendi mi vivienda habitual en julio 2014. En agosto de ese mismo año ya había entragado todo el importe obtenido de la venta en una vivienda en construcción, a través de una cooperativa. En agosto comenzaron las obras y se firmó un contrato con la constructora en la que se obligan a finalizar las obras en febrero 2016 y a partir de esa fecha se solicita la licencia de 1 ocupación. Con estos cálculos estaba en plazo de 2 años, puesto que en un par de meses se obtendría la licencia (mayo 2016) y podía escriturar en Julio 2016, fecha en la que vencen los 2 años establecidos para ello. Sin embargo, en diciembre de 2015 nos comunican un retraso en el grado de avance y probablemente se produzca un retraso de 2/3 meses. Por lo tanto estaría muy justa para poder escriturar. cumplo las condiciones excepto el poder escriturar la vivienda a mi nombre por temas «ajenos» a mi voluntad y por incumplimiento de un tercer, la constructora. Que puedo hacer?
Gracias
Aunque sean causas ajenas, perderías el derecho a la exención.
Reza para que no se retrase mucho.
Ten en cuenta que es posible escriturar sin licencia.
en noviembre 2014 vendi la vivienda habitual, en febrero del 2015 compre una vivienda reinvirtiendo el dinero, esa vivienda tiene un contrato de alquiler del anterior propietario hasta junio 2016.
Al finalizar el contrato de alquiler en junio 2016, esa vivienda sera mi vivienda habitual.
Duda : ¿la reinversión en vivienda habitual es correcta para hacienda?
Si es correcta, cuando tengo que realizar la reinversión en la declaración de la renta en el año 2015 o en el 2016 cuando se convierte en mi vivienda habitual.
-Pasan mas de 12 meses desde la compra hasta que resido en la vivienda habitual, pero menos de dos años y a los 16 meses es mi vivienda habitual (menos de 2 años para realizar la reinversión)
Tienes que comprar como mucho dos años después de vender.
Y desde la compra empezar a vivir en ella antes de un año de la compra. Esto es lo que vas a incumplir, o consigues que el inquilino se vaya antes o perderás el derecho.
Tambien puedes irte a vivir con el inquilino, y comunicar a hacienda que ya estás viviendo en esta dirección.
Voy a vender un piso por menis de lo que me costo, pero a su vez tengo una hipoteca de otro, el dinero de la venta del piso lo voy a invertir en cancelar la hipoteca que ya tengo, eso vale como inversion de cara a hacienda?y si vendo por menos de lo que costo supongo que tambien lo tienen en cuenta no?
Muchas gracias
Si lo vendes por menos de lo que costo no hay ganancia.
Si hubiera ganancia en la venta de la vivienda habitual, y esta ganancia la destinas a una nueva vivienda habitual, entonces no tendrías que pagar impuestos por esta ganancia.
Dado que no hay ganancias, no tienes que pagar impuestos. Luego no necesitas el beneficio fiscal de la reinversión para evitar pagar impuestos.
Vendo mi piso en 73000 y el comprador quiere escriturar por 80000, yo debo de hipoteca unos 40000, con la venta me sobrarían 33.000, daría una entrada de 20000 y el resto para obras en la nueva vivienda, yo debería de pagar mas impuestos por el comprador escriturar por encima? Mil gracias
Claro, el precio oficial de venta serían 7.000 euros más y tendrías una ganancia de 7.000 que te costaría aproximadamente el 20% en impuestos.
compre un piso en diciembre de 2014 por 128000 euros,se pago con 88000 euros de ahorro + 40000 euros con préstamo. En julio de 2015 vendemos mi piso antiguo en 91000 euros,nos costo 27000 euros en 1992,y en la venta tuvimos gastos de inmobuliaria por valor de 6800 euros.
Que parte se puede considerar reinversion en vivienda habitual
La parte de los euros que has obtenido en la venta que destines a pagar la casa comprada en 2014. Como la única parte que te queda por pagar de la nueva casa son los 40.000 € del préstamo, luego solo 40.000/84,200 = 47,51% del total cobrado por la venta se destina a pagar casa (o prestamo de casa). Lo que ya has pagado de la nueva casa obviamente ya está pagado y por lo tanto este dinero de la venta no lo puedes destinar a pagar la casa.
Luego el 47,51% de la plusvalía de la venta quedaría exenta por reinversión. La plusvalía son 84,200 – 27.000 = 57,200 € y casi la mitad queda exenta, por lo que la otra mitad tributará. Tendrás que pagar por impuesto de ganancia patrimonial no reinvertida unos 6.000€
¿Cuánto has cobrado?
Has cobrado 91.000 euros menos 6.800 = 84.200.
De estos 91.000, cuánto puedes destinar a la vivienda que ya habías comprado?
Como mucho, lo que quede pendiente del préstamo: 40.000 euros.
Lo máximo que puedes pagar de la nueva casa en concepto de reinversión son 40.000 euros.
Luego, has destinado 40.000/84.200= 47,51%
La ganancia patrimonial es 84.200 – 27.000= 57.200
Imaginando que esta ganancia patrimonial tributara al 21%, el impuesto a pagar serían 57.200 * 21%= 12.012
Si invirtieras estos 40.000 en amortizar el préstamo, estarías reinvirtiendo el 47,51% de lo que cobraste en la venta, por lo que tendrías exento el 47,51% de la ganancia patrimonial.
47,51% * 12.012 = 5706,90
Sólo te quedaría por pagar = 12012 – 5706,90 = 7505,10
Vendí vivienda habitual el 1 de Abril de 2016 por 110000 compre vivienda habitual el 13 de Mayo de 2016 pague la Plusvalía de la vivienda vendida en 3000 euros y inmobiliaria por la venta 6000 soy jubilado y tengo actualmente 70 años en las declaración del Año que viene cuanto tengo que pagar muchas gracias anticipadas
Perdón me falto decir en cuanto compre la segunda vivienda en 67000 Euros.
Este dato sería relevante en general, pero no para mayores de 65 años.
Si no hubieras tenido mas de 65 habría quedado exento el porcentaje de ganancia correspondiente al porcentaje de dinero que obtuviste con la venta que has destinado a reinversión.
Si tu antigua casa ha sido tu vivienda habitual desde antes del 1 de Abril de 2013, entonces la ganancia de la venta de la vivienda habitual está exenta al ser mayor de 65 años. No pagarás nada por la ganancia en el IRPF de 2016
buenos días compre en 2003 por 135000 hoy vendo por 163000, pero el saldo pendiente del préstamo es de 148000, compro ahora vivienda habitual en 2016, que problemas fiscales podría tener.
gracias
Entonces una parte de la hipoteca no se ha destinado a comprar la vivienda. Por lo tanto la parte del dinero de la venta que se destine a pagar la parte del prestamo que no fue para comprar vivienda no se tiene en cuenta como dinero reinvertido.
Hola compre en 2003 por 135000 vendo ahora por 163000 y tengo préstamo pendiente de 147000.
Ahora compro por 210000 otro piso pero compro una mitad indivisa ya q estoy casada en separación de bienes. Que tendría que pagar en Renta por ganancia?
La ganancia de la antigua es de 28.000€.
Por el importe del préstamo este es superior al importe que fue necesario para comprar. Por lo que la parte del prestamo que no fue usado para comprar la casa no dará derecho a reinversión.
Y compras un % de vivienda que vale menos de lo que vendiste.
Harían falta más datos pero posiblemente puede ser que la mitad de la plusvalía quede exenta por reinversión y tengas que pagar ganancia patrimonial por la otra mitad. Que sería pagar aproximadamente el 20% de 14.000€, unos 2.800€ de impuestos.
Hola de nuevo, he hecho los números y EL saldo pendiente del préstamo que corresponde al prestamo inicial q compre son unos 100.000 euros yo vendo por 163000 como te comenté, si le resto el pendiente del préstamo me daría una ganancia de 63000 q reinvierto entiendo totalmente No? puesto q compro una mitad indivisa q valdria 105000, no estaría exenta por la reinversión en la compra todo? puesto que lo gasto todo en la compra de la nueva casa. Ya me dices
mil gracias
Son dos números distintos, el de la ganancia que puede quedar exenta y el del importe liquido cobrado en la venta.
Para que quede exenta toda la ganancia tienes que reinvertir todo el importe líquido obtenido en la venta.
Si compraste una casa por un millón y la vendes por un millon cincuenta mil. Para que la ganancia de 50.000 quede exenta tienes que gastarte en la nueva vivienda los 1.050.000 que cobraste por la venta.
Buenos días. Mi caso es compro vivienda en 2000 por 120.000 €, en 2002 compro garage por 20.000€ y amplio en este valor la hipoteca. Vendo en 2015 por 250.000€ las dos propiedades y cancelo hipoteca que queda por 100.000€. Pagando el plusvalía.
En 2016 compro vivienda habitual con garage por 180.000€ mas 8% de transacción patrimonial. (En la declaración de renta 2015, pongo que invertire en compra de vivienda.)
¿por invertir en todo en la compra de mi vivienda habitual me tienen que devolver algo del plusvalia los de la comunidad autónoma donde tenía la anterior vivienda habitual, que no es la misma donde la he comprado?
La parte del garaje no es vivienda habitual al haberse comprado en un momento distinto que la casa. Y todos los gastos e hipoteca relativos al garaje no forman parte de la vivienda habitual.
Mira la escritura de venta, y verás que están separados el precio de venta de la casa y del garaje y que ambos suman 250.000€.
La plusvalía municipal o IIVTNU no tiene nada que ver con la ganancia patrimonial de IRPF. Sólo esta última se puede ver reducida o exenta por reinversión.
Buenos días,
En julio de 2015 vendimos nuestra vivienda habitual por, cuando realizamos las declaraciones de la RENTA, el gestor nos pasó estos números:
GANANCIA PATRIMONIAL 109.043,96 euros
IMPORT A REINVERTIR 181.159,47 euros
A fecha de hoy hemos adquirido una nueva vivienda cuyo valor ha sido de 134.000 euros, incluidos los gastos de notario y registro. Y vemos a realizar una reforma que esta alrededor de los 45.000 euros.
¿Como podemos saber la cantidad que tendremos que liquidar en la próxima declaración de Hacienda?
Saludos,
Angel
La reforma, salvo que se pueda calificar LEGALMENTE de rehabilitación no cuenta.
Como tenias que reinvertir 181 y has reinvertifo 134 entoces dividir 134/181 te dará el porcentaje que has reinvertido.
Como la ganancia es 109 si lo multiplicas por esta porcentaje esto es la parte de la ganancia exenta. El resto tributa como ganancia patrimonial.
Hola.
En el año 2011 compre mi vivienda habitual por 180.000€ y la vendo en enero de 2017 por 207.000€. Me quedan de hipoteca 141.000€. En marzo de 2017 Me entregan lo que va a ser mi nueva vivienda habitual. Mi pregunta es que si para estar exento de pagar el IRPF a hacienda tengo que reinvertir en mi nueva vivienda habitual la diferencia entre los 180.000€ que compre y los 207.000€ que vendo (osea 27.000€), o la diferencia de lo que me queda de hipoteca que son 141.000€ y los 207.000€ que vendo (osea 66.000€).
Entiendo que en la reinversión de mi nueva vivienda está exento de IRPF la entrada que doy para la casa, más el iva de la misma y más gastos de escritura?
Muchas gracias
Debes reinvertir lo obtenido con la venta (207.000 euros) menos la amortización de lo que quedaba de hipoteca (141.000), es decir, 66.000 euros. Al importe de 207 de la venta debes restarle los típicos gastos que conlleva: notaría, registro, …
Vendo mi vivienda habitual en diciembre de 2016. Compro una de obra nueva en febrero de 2017, pero la entrega de llaves es para marzo de 2019, qué será cuando me desprenda del total del dinero obtenido en la venta. En este caso se habrían pasado los dos años que hay para invertir en vivienda habitual?
Si te pasas del plazo de dos años entre la fecha de la escritura de la antigua y la fecha de la escritura de la nueva perderás el derecho a la deducción por reinversión.
vendi mi casa por 10.000 euros menos de lo que me costó para comprarme otra en otra zona. me dieron 103.000 euros y la nueva me costó 97.000 mas el tanto%, 5800. ¿Desgrava?
No hay ganancia patrimonial por la venta de la antigua, por esta parte no tributas.
Actualmente no hay deducción por inversión en vivienda habitual. Lo siento, no tienes derecho a esta deducción.
Hola mi duda es si el capital obtenido en la venta de mi piso se puede destinar a escrituras y gastos notariales de la compra de una nueva vivienda de primera ocupacion,es decir si yo compre un piso con un precio de 80,000 eu y despues de 5 años he vendido mi piso por 113,000 eu y compro otro con un valor de 100,000 eu más 10,000 eu de valor de escritura y 3000 eu
de gastos de notaria.
Quedaría exento de tributar?
Como el valor del nuevo piso es igual al del antiguo toda la plusvalía puede quedar exenta.
Si los gastos de la compra se consideran como parte del precio del nuevo piso.
Buenas noches. En el año 2000 compré una vivienda por 128.000 euros con unos gastos de compra de 14.000 euros. En diciembre de 2016 la vendí por 235.000, unos gastos de 11.500 y un capital pendiente de 86.000. En el 2017 he comprado una vivienda por 304.000, unos gastos de 24.000 y he pedido una hipoteca por 215.000 euros. En hacienda me dijeron que debía reinvertir en la nueva vivienda unos 138.000 euros aprox. Me gustaría saber si de esa cantidad se puede deducir el pago de la hipoteca que realice en los dos años siguientes a la compra de la casa (tengo una hipoteca a interés fijo de unos 970 euros al mes). Espero haberme explicado bien. Muchas gracias por su atención. Un saludo.
Lo que hay que reinvertir es 235.000-11.500.
Ya has pagado 24.000 de gastos, mas la parte no financiada 304.00-215.000. Y dentro de plazo de 24 meses desde el día de la compra pagarás 24 cuotas de hipoteca.
Por lo tanto en la renta de 2017 pondrás como reinvertido 304.000-215.000, mas las doce cuotas de 2017 más los gastos 24.000. Y pondrás pendiente de reinversir las doce cuotas de 2018. Y sumado todo, o con esto está todo lo que había que reinvertir invertido, o si queda algo será una cantidad muy pequeña por la que si tendrías que pagar impuestos de ganancias patrimoniales.
Hola. Una duda….
1993- Compra vivienda 45000€
2016- Venta de vivienda 82000€
En 2015…… compra la que sera nueva vienda habitual- 48000€ con financiacion hipotecaria que aun sigue vigente
Y aqui la duda….
Para ejercer la exencion por reinversion de vivienda habitual, con la ganacia patrimonial del 2016 en la compra realizada en el 2015, ….. se computa el precio de la vivienda independientemente de que se haya solicitado hipoteca?
O el importe de la hipoteca no es susceptible de exencion?
Con la venta entiendo que no había hipoteca por lo que ingresaste 82.000 menos la plusvalía municipal digamos que fueron 78.000
Antes de vender compraste una nueva con hipoteca.
Ahora que tienes liquidez puede quedar exenta la parte proporcional de la ganancia (78.000-45.000=33.000) que corresponda al porcentaje de liquidez obtenida que destines a amortizar hipoteca de tu actual vivienda. Como la hipoteca que tienes en la nueva debe ser de unos 40.000€, entiendo que como mucho podría estar exenta aproximadamente el la mitad de la ganancia patrimonial.
Primero compro con reforma. A los 2 meses vendo cdo acaba reforma la casa antigua. Con lo q he sacado podria utilizar parte en amortizar prestamo del nuevo y considerarse reinversion en vivienda habitual?
Gracias
Si.
Queria saber que obras son las que les vale a Hacienda para justificar como Rehabilitación, nosotros compramos un piso viejo que hay que reformar integramente, cañerias, ventanas, paredes… Yo entiendo que no es mejora ya que el piso está como hace 50 años por tanto seria Rehabilitación, pero quería saber exactamente lo que entiende Hacienda. Saludos
Articulo 55 reglamento del IRPF
5. A los efectos previstos en el artículo 68.1.1.º de la Ley del Impuesto se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Hola, buenas tardes. Acabo de vender un piso del cual era copropietario con mi hermana, con el dinero obtenido aparte de pagar la plusvalía municipal pretendo comprar el 50% de mi vivienda habitual que es propiedad de mi exmujer, con lo cual me quedaré sin nada. Mi pregunta es, si reinvierto todo el capital en la compra de ese 50%(más gastos notaría…..) hacienda el año que viene me cobrará impuestos igualmente al no proceder el capital de la venta de la vivienda habitual??
Gracias
Dado que no es aplicable la deduccion por reinversion en vivienda habitual, la gananacia tributará a un tipo de entre el 19 y 23% en tu renta del año que viene.
Busca los gastos de la compra: notaria registro e IVA o Transmisiones patrimoniales
Y los de la venta, plusvalia municipal, agencia….
Todos ellos reducen el valor de la ganancia.
Hola, buenas tardes,
Mi situación es la siguiente: compraré vivienda en julio de 2017 por el valor de 300000 y venderé vivienda en diciembre del 2017 por el valor de 158000, de los cuales 70000 € serán para liquidar hipoteca. Mi pregunta es la siguiente: los gastos de escritura, hipoteca, impuestos… De la nueva vivienda se pueden deducir como reinversión de la nueva vivienda? Y el dinero de la arras también son deducibles como reinversión?
Todo sería válido.
Pero el requisito dificil de cumplir es que los 88.000 que te pagan al vender (descontados los 70.000) son los que TIENES que usar para pagar estos gastos.
La única forma de conseguir hacerlo es no pagarlos con tu dinero si no con un préstamo o hipoteca. Y luego cuando vendas usar el dinero obtenido para amortizar el prestamo.
Hola.
He vendido mi piso del cual era 100% propietario por 198.000€. De esa cantidad he dispuesto 30.000 para cancelar hipoteca y ahora dispongo de 168.000 para reinversion en vivienda. Junto a mi mujer vamos a comprar casa por valor de 340.000€ y mi pregunta es que porcentaje debo tener de la casa para justificar que ese dinero se ha reinvertido correctamente ya que si escriturase al 50% hacienda podria decir que no he invertido la totalidad del dinero de la venta del piso. Gracias
El único requisito que te falta para toda la gananacia pase a estar exenta es que el valor de tu nueva vivienda sea al menos igual al valor de la vendida.
Por lo tanto tendrías que tener 198.000€ de la nueva vivienda y tu mujer el resto hasta 340.000 mas los gastos de la compra.
Buenos días:
En mi caso, he suscrito ya el contrato privado de compraventa de un piso que esta en construcción, estando prevista su terminación, entrega y escrituración para septiembre de 2018. Con la formalización del contrato abone una cantidad y actualmente estoy abonando cantidades mensuales, todas ellas a cuenta del precio final.
Con carácter previo a la firma del contrato privado, suscribí un documento privado de reserva, e igualmente abone una cantidad en concepto de reserva que también se considera a cuenta del precio final.
De momento sigo viviendo en la vivienda que pretendo poner a la venta cuando este más cercana la fecha de entrega de la nueva.
Quisiera saber a efectos del computo de los dos años ¿qué fecha se considera como de compra de la vivienda nueva: la del documento de reserva, el contrato privado de compraventa o la fecha de escrituración, que será cuando me entreguen la vivienda nueva?
y ¿ si puedo también considerar dentro de la exención las cantidades ya abonadas en el momento de la reserva, el contrato y las cantidades mensuales que estoy abonado?
Un saludo,
La fecha de adquisición es SIEMPRE la fecha de la escritura de compra.
No se tienen en cuenta ningún contrato privado entre comprador y vendedor.
Tampoco es válida una escritura de una vivienda que no está terminada, porque todavía no se puede utilizar como vivienda.
El objeto de la deducción es: haber comprado una vivienda. Si todavía no se ha comprado o todavía no se puede utilizar como vivienda no vale.
Buenos días:
En mi caso, he suscrito ya el contrato privado de compraventa de un piso que esta en construcción, estando prevista su terminación, entrega y escrituración para septiembre de 2018. Con la formalización del contrato abone una cantidad y actualmente estoy abonando cantidades mensuales, todas ellas a cuenta del precio final.
Con carácter previo a la firma del contrato privado, suscribí un documento privado de reserva, e igualmente abone una cantidad en concepto de reserva que también se considera a cuenta del precio final.
De momento sigo viviendo en la vivienda que pretendo poner a la venta cuando este más cercana la fecha de entrega de la nueva.
Quisiera saber a efectos del computo de los dos años ¿qué fecha se considera como de compra de la vivienda nueva: la del documento de reserva, el contrato privado de compraventa o la fecha de escrituración, que será cuando me entreguen la vivienda nueva?
y ¿ si puedo también considerar dentro de la exención las cantidades ya abonadas en el momento de la reserva, el contrato y las cantidades mensuales que estoy abonado?
Un saludo,
La fecha de adqusición es siempre la fecha de escritura. Salvo que puedas probar (cosa casi imposible) que con anterioridad ya eras el propietario de la casa, que tenía capacidad de ser usada como vivienda (esto ultimo implica tener licencia de primera ocupacion) y que estabas en posesión de las llaves de la casa.
A efectos de la exención se puede tener en cuenta todos los pagos para la compra, adelantos y gastos.
Pero estos pagos se tienen que hacer con los euros obtenidos de la venta de la antigua, no vale hacerlo con otro dinero.
Necesito ayuda: vendo vivienda en febrero 2013 por 199000€, no vivo en ella por divorcio desde 30 diciembre 2008, compro vivienda por 49000 me queda de ganancias restando: pago de cancelación hipoteca y demás gastos unos 25000€, no me consideran vivienda habitual por no habitarla los dos años anteriores, pero leo de la misma pagina de la agencia tributaria que por separación matrimonial si se considera vivienda habitual, resumiendo me hacen una paralela y me reclaman 6500€ mas 550€ de intereses de demora. mi gestor no presenta en las alegaciones la sentencia de divorcio, que posibilidades tengo que me estimen el recurso?
Cuando respondan las alegaciones y te lo denieguen, puedes presentar en el plazo de un mes recurso de reposicion. Aporta en el recurso de reposicion lo del divorcio
Hola vendi mi vivienda en septiembre de2017 y en febrero de este mismo año hice un contrato de compraventa de una vivienda en construcción en septiembre di un 30 por ciento y entregar el 70 por ciento antes de los dos años de que vendi mi vivienda aunque la vivienda no me la dan pasados seis meses mas de los dos años la pregunta es si es reinversión entregando la totalidad del precio de la vivienda sin hacer escrituras
El problema es que el plazo de dos años no es ampliable. Y el plazo computa desde la fecha de escritura de venta hasta la fecha de escritura de compra de la vivienda. No se tiene en cuenta una escritura de vivienda en construcción porque todavía no se puede utilizar como vivienda.
Buenos días, queremos vender nuestra casa para comprar otra que nos interesa, pero el problema reside en que la propietaria (una anciana), quiere seguir residiendo allí mientras viva. La pregunta sería sí se comtempla este supuesto, ó simplememte no es posible, ya que hay un tiempo para ocupar la casa que compramos y aprovechar la exención fiscal.
Un saludo, muchas gracias.
Tienes que comprar antes de dos años la vivienda. Otra cosa es que permitas a la anciana que resida en la vivienda, pero tu tienes que ser propietario.
Podrías comprarle el 50% de la plena propiedad y el 50% de la nuda propiedad. Y que ella conserve el 50% del usufructo vitalicio de la vivienda. Con esto podrías deducir por el 50% de plena propiedad por reinversión en vivienda.
Mira que porcentaje de propiedad necesitas e intenta llegar a un acuerdo con la anciana.
Buenas tardes, agradecería enormemente que me aclarase una duda. Vendo mi vivienda NO habitual por 110000 y me costó hace 13 años 55000.
Con el dinero restante después de cancelar la hipoteca de la vivienda que está en venta de 40000€, gastos de notaría y demás, quiero quitarme hipoteca de mi vivienda habitual. ¿Eso se considera a ojos de hacienda como reinversión en vivienda habitual o no?
Porque sino intuyo que en el IRPF del año próximo me van a pedir bastante dinero.
No porque el dinero procede de la venta de una vivienda NO habitual. La exención es solo para la venta de la vivienda habitual que se destine a comprar una nueva vivienda habitual.
Ademas por las fechas e importe de la hipoteca que mencionas. De los 110.000 de la venta no se restarían 70.000 de hipoteca a cancelar. Solo se restaría la parte de la hipoteca que originalmente se uso para la compra pero no las ampliaciones de hipoteca posteriores.
En principio tienes una ganancia de 55.000€ que te costará los primeros 6.000 al 19%, de 6.000 a 50.000 al 21% y de 50.000 en adelante al 23%, esto son 11.560€ de impuestos
Hola buenas noches,
Mi caso es que compre un piso en 2006, 117000 euros
He vendido el mismo en el 2017, 120000 euros. (marzo)
He comprado una casa de 190000 euros.(octubre 2017)
94000 hipoteca octubre 2017
Pagos en transferencia 2017: 44000 febrero, 56000 marzo, 5000 abril, 10000 octubre, solo 56000 fueron la reinversión del piso, los otros eran nuestros.
¿puedo passar todos los pagos anteriores como reinversión parcial?
¿que tendre de pagar de impuestos? si es si, ¿como me saldría mejor?
Como reinversión tienes 56.000+5.000+10.000+ el impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA + notaria + registro + Gestoria esto sería el importe reinvertido.
El importe obtenido es de 117.000 menos la plusvalía municipal y en su caso la comisión de la agencia inmobiliaria, esto sería el importe liquido recibido.
La ganancia es 3.000 euros, menos plusvalia y comision inmobiliaria.
El porcentaje de la ganancia exento es el porcentaje que resulta de dividir el importe reinvertido entre el liquido recibido.
Aunque no tuvieras gastos y no hubiera nada exento la ganancia serían solo 3.000 (120-117) por lo que el impuesto a pagar por ganancias patrimoniales serían de unos 570€
Gracias, a ver si entiendo reinversión 71000.+ lo que me dijiste, esto no tiene nada que ver con los 117000 no? no tendría que reinvertir el 100% para no pagar nada? si no reinvierto el 100% la parte no reinvertida no tengo que pagar ningún interés?
Entiendo que solo pago intereses de la diferencia entre lo que compre y lo que he vendido?
Muchas gracias
Lo que hay que reinvertir es la liquidez que has obtenido con la venta de la casa.
Pero en tu caso parece que la liquidez no solo es lo que has obtenido al venderla. Por el importe de la casa parece que has ampliado la hipoteca por lo que estas ampliaciones habría que sumarlas a la liquidez obtenida con la venta.
Pero insisto, que la ganancia patrimonial que puedes tener por la venta es muy pequeña, así que no tendrás que pagar muchos impuestos.
vale entindo, si la hipoteca al final a sido de 114000 euros, y la liquidez que hemos hablado, entiendo que serira mas que lo que me dijiste 570, cuanto seria de mas? me puedes decis mas o menos el valor? al fin al cabo lo que me interesa es saber lo que tendre que pagar. Muchas gracias
Entonces lo que quieres saber no es el tema de reinversión que para la tan pequeña ganancia patrimoninal que tiene el piso casi no merece la pena.
La ganancia patrimonial se calcula por diferencia entre el precio fiscal de compra y precio fiscal de venta.
El precio fiscal de compra es el precio que pagaste al comprar más los gastos de la compra (ITP/IVA + notario + registro + gestoría)
el precio fiscal de venta es el precio de venta que figura en la escritura menos los gastos de la venta (plusvalía municipal, gestoría, agencia inmobiliaria)
Y esta diferencia si es menor de 6000€ tributa al 19%
Buenos días, me gustaría exponer mi caso, para tener por parte vuestra una respuesta a título informativo.
Vivía en un piso y tenía la hipoteca pagada. Se hizo un préstamo hipotecario con esa vivienda para comprar un terreno con una pequeña casita que he ido reformando durante bastante tiempo. El 11 de Noviembre vendí mi casa por motivos de divorcio, reinvertí la ganancia obtenida en comprar la parte perteneciente a mi ex que disponía del 50 %.
Hacienda dice que la cancelación del préstamo no se puede incluir en la operación por no ser para la compra de la primera vivienda, ¿se puede unir el coste a los gastos de la vivienda que se compró el 50% ?
El beneficio de la venta fueron 65.000 euros y el importe reinvertido fue de 46.000 euros, de no poderse añadir a la operación ¿tendré que pagar la diferencia de esas sumas? ¿se puede añadir también todo el dinero gastado en la rehabilitación aunwue hayan pasado mas de dos años?
Muchas gracias por su tiempo y un saludo.
Lo que genera derecho a exención por reinversión es destinar dinero obtenido de la venta de tu vivienda habitual a pagar una nueva vivienda habitual en no más de dos años desde el día de la venta.
La hipoteca de la vivienda vendida resta del liquido obtenido a reinvertir si fue para comprar la vivienda, pero la parte de hipoteca que se pidio despues de comprar la casa (como ya no fue para comprar la casa) no resta.
En cuanto a la rehabilitación, debe ser lo que fiscalente se entiende como rehabilitación. Mira este concepto en internet. Pero el concepto de la calle de arreglar una vivienda no suele coincidir con el concepto fiscal de «rehabilitación»
Lo primero es saber cuando dinero líquido obteniste de la venta. Si el cien por cien de este dinero se reinvierte, entonces el 100% de la ganancia está exenta. Y si reinviertes un 60% del dinero entonces el 60% de la ganancia está exenta.
La parte que no esté exenta tributará al 19% por los primeros 6000 euros de ganancia, y los siguientes 44.000 tributarán al 21%, y si fuera más al 23%.
Hola, buenos días, paso a exponer mi caso:
-Compré mi actual vivienda habitual en dic-2009
-La ocupé en oct-2011
-Mi antigua vivienda habitual la alquilé en 0ct-2012
-Ahora la voy a vender y tengo la siguiente duda:
¿Tengo derecho a considerar reinversión lo que obtenga de esta venta?
¿Se puede considerar reinversión las amortizaciones de las cuotas de la hipoteca de la actual vivienda?
Gracias
Tiene derecho a exención por reinversion SOLO aquellas viviendas que hayan sido tu vivienda habitual al menos un día de los dos años anteriores a la venta.
Por lo tanto si vendes la que tienes alquilada desde 2012 (y que no es tu vivienda habitual desde oct 2011), obviamente esta vivienda desde hace más de dos años no es tu vivienda habitual, y por tanto no tienes derecho a exención por reinversión.
Buenos días,
En mi caso adquirí un piso en 2003 y fue escriturado en 108.200€ (aunque pedí una hipoteca de 150.000€) y fue mi vivienda habitual hasta Diciembre de 2015, cuando lo vendí por 107.000€ y cancelé lo que quedaba de hipoteca (80.000€), y comentar que tuve que pagar la plusvalía al ayuntamiento por el aumento del valor catastral. También durante todos los años que fue mi vivienda estuve desgravando el pago de la hipoteca del IRPF el 15% sobre un máximo de 9.000€.
Han pasado casi 2 años y por diferentes circunstancias no he adquirido todavía una nueva vivienda habitual (vivo de alquiler), y me gustaría que me confirmaran si el próximo año debería de pagar algo de IRPF y la cuantía aproximada por no haber comprado aún vivienda habitual, a pesar de que vendí por menos dinero del que compré.
Gracias y saludos.
Al no haber ganancia patrimonial, no hay ganancia que pueda quedar exenta por re-inversión. Revisa tu declaración de renta del año en que vendiste, para ver que ganancia o perdida declaraste, ya que si no hay ganancia no es posible activar la casilla para solicitar la exención por re-inversión en los dos años siguientes.
Si está bien declarada la perdida el año de la venta no tienes que hacer nada.
Pero si solicitaste exención por re-inversión es que el resultado de la venta en el IRPF pusiste mal los datos y te salió ganancia. En este caso habría que solicitar la rectificación de la declaración para corregir este error.
Buenas tardes,
He vendido la que ha sido mi vivienda habitual durante casi veinte años por un precio de 68000 euros.Esta vivienda la adquirí por herencia al fallecer mi padre en 1999.Está escriturada por algo más de 24000 euros de esa época.Ya he comprado otra vivienda que va a ser mi vivienda habitual por un importe aproximado de 63000 euos gastos incluídos.Teniendo en cuenta que he reinvertido casi la totalidad del importe de la venta,¿cuánto dinero aproximadamente debería pagar como ganancia patrimonial el año próximo cuando presente la declaración?
Yo no tengo trabajo desde hace mucho tiempo,y tampoco cobro subsidio ni renta garantizada desde hace más de un año.¿No tendría ningún tipo de beneficio fiscal a la hora de tributar estos 5000 euros de ganancia patrimonial?
Muchas gracias
Salvador. Tenías una vivienda comprada por 24.000€, supongo que esos 24.000 incluyen los gastos de la compra (en este caso la parte proporcional del impuesto de sucesiones notaria y registro)
Ahora vendes por 68.000 y tienes algún gasto como la plusvalía municipal, si suponemos que la plusvalia municipal son 3.000€, te queda un valor fiscal de venta de 65.000
Luego la ganancia patrimonial son 65.000 – 24.000 = 41.000€. Esta ganancia tributará en la base del ahorro.
En caso de que no haya exención por reinversión en vivienda tendrás que tributar por esta ganancia al tipo de la base del ahorro que es el 19% para los primeros 6000 € de ganancia y al 21% para los restantes 35.000 = 1140 + 7350 = 8490. Como parece que no tienes ningún ingreso de este importe habrá que restar la cuota correspondiente al mínimo personal que serán entre 1000 y 1500 dependiendo de tu edad. Lo que te dará unos 7000 o 7500 de impuestos a pagar.
REINVERSION.
Pero si el importe obtenido con la venta los has usado para pagar la compra de la nueva vivienda habitual, podrás aplicar la exención por reinversión y no tendras que pagar nada de impuestos
Hola,
Haciendo un ejercicio me surge la siguiente duda.
Si se vende una vivienda en Julio 13 ,durante dos años siguiente no se hace reinversion y en agosto 15 se hace la complementaria correspondiente declarando la no reinversion de esta ¿que intereses puede pedir hacienda? ¿Desde junio 15 o desde junio 14?
Gracias.
Habría que haber pagado la ganancia con la renta 2013. Que se presenta en junio 2014.
Por lo tanto al incumplir la condición de la exención habrá que pagar intereses desde el fin de plazo de la renta 2013, esto es desde el 30 de junio de 2014
Hola:compro piso 2001 por 200000 euros con hipoteca 206000 vendo por 355000 liquidando 106000 hipoteca. Compro piso 1/2018 por 190000 Todo vivienda habitual debo liquidar plusvalías IRPF.
Tienes una ganancia de 155.000. Para que toda la ganancia quede exenta toda la liquidez que obtienes con la venta tienes que gastarla en comprar otra vivienda habitual. La liquidez obtenida han sido 355.000-106.000= 249.000
Como compras por 190.000 estará exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente a la parte de la liquidez empleada en reinvertir.
190.000 / 249.000 = 76,30%
Luego el 76.30% de la ganancia está exenta. Pero el restante 23,70% de la ganancia tributará como ganancia patrimonial 155.000 x 23,70 = 36.735
y esta ganancia no exenta tributará al tipo impositivo de la base del ahorro que será una parte al 19% y el exceso de 6000 al 21%
El piso lo vendí en Diciembre 2016.
Gracias.
El piso por 190000 lo compre en Enero 2017.
Perdone y gracias.
Buenos días, quería hacerles una consulta.
Tengo una vivienda (no la habitual) alquilada, la cual tengo la oportunidad de vender.
Me gustaría saber si puedo aplicar exención por inversión en vivienda habitual, si el importe de la venta lo utilizo en amortizar hipoteca de mi actual vivienda habitual, la cual compré hace 8 años.
Muchas gracias.
Un saludo
No. Por que la que se vende no es la vivienda habitual. Y tampoco lo ha sido en los dos años anteriores a la venta.
La amortización de 9000€ de la hipoteca de tu vivienda habitual te dará la deducción máxima para este año. Si amortizas más no obtendrás ninguna ventaja fiscal.
En el caso que hubiera sido mi vivienda habitual anteriormente que por circunstancias laborales (aeat tiene en cuenta esta circunstacia ) dejo de serlo, tendría derecho a la exención por amortización de la hipoteca de mi vivienda habitual?
Si lo puedes demostrar con documentos, y la vivienda original la compraste antes de 2013 si.
Hola, si me mudé hace seis meses a mi nueva vivienda habitual (con la que tengo contraída una hipoteca) y vendo ahora la que fue mi vivienda habitual anterior y decido utilizar todo ese capital de la venta en amortizar el préstamo hipotecario de mi nueva vivienda, ¿puedo conseguir una exención del 100% de la plusvalía?
No sé si me he expresado bien.
Gracias.
Si, si el precio de compra de la nueva es superior al precio de venta de la antigua. En caso contrario no estará exento el 100% sino la parte proporcional del precio de compra de la nueva sobre el precio de venta de la antigua
En 1979 compré una vivienda, en 1996 cambio de domicilio por la compra de una segunda, que pasó a ser mi domicilio habitual. En 2011, cambio de nuevo de residencia, al haber adquirido un nuevo inmueble. En el presente año, he vendido el primer inmueble que adquirí en 1979. Mi pregunta es: ¿Estoy exento en la Declaración IRPF, por la transmisión de la primera vivienda con reinversión del importe obtenido en la actual, ya que, es mi residencia habitual desde 2011, la cual estoy pagando una hipoteca? Siendo ésta, donde resido y, la que compré en 1996, la segunda sin ningún tipo de carga. ¿Legalmente puedo quedar exento en la declaración, del IRPF con los beneficios obtenidos por esa venta, invirtiéndolo en la amortización de la hipoteca de mi actual domicilio?
No, porque esta vivienda que has vendido no ha sido tu vivienda habitual en los dos años anteriores a su venta.
Buenas noches.
Tengo intención de vender mi vivienda habitual que compre en 2002 por redondeando todo 180.000€ por un importe de 400.000€ por lo que tendría una ganancia patrimonial de 220.ooo€.
Por otra parte mi intención es comprar una vivienda valorada en 340000 por lo cual entiendo (corrijame si estoy en un error) que tendría que tributar por los 60000 de diferencia.
M pregunta y duda es si podría excluir la tributación de los 60000 al tener conviviendo conmigo a mi suegra de 93 años ya que en parte el motivo del cambio de vivienda es debido a esto y caso de no ser así, tengo también entendido que si no se si en el momento de la compra o de la venta se tienen o vas a tener cumplidos los 65 también te lo podrías ahorrar (en este caso seria yo, mi mujer no tendría aun los 65 pero si esta ya jubilada anticipadamente).
En definitiva es saber si son correctos mis supuestos y aclarar el tema edad de los miembros y el tema de poder o no excluir la tributación con el caso de una persona mayor que convive con nosotros.
Un cordial saludo y muchas gracias
Tienes una ganancia de 220.000 y obtienes una liquidez en la venta de 400.000
Como compras por 340.000 quedará exenta la parte proporcional de la ganancia correpspondiente al porcentaje de la liquidez obtenida que reinviertes. esto es 340.000/400.000=85%,
por lo tanto el 85% de 220.000€ estará exento, y tributarás por el 15% de 220.000 = 33.000 €, que en IRPF te costará unos 7.000€
Por otra parte que tu suegra conviva contigo te dará derecho a una deducción adicional en IRPF independiente de la exención, y la exención a tu mujer se aplicaría si ella es propietaria de la vivienda y el día de la venta ya tiene los 65 años cumplidos.
Felicidades por la entrada del blog, quería hacerle un par de consultas.
Hemos vendido nuestro piso en Agosto de 2018 por 160.000 €, hemos cancelado una hipoteca de 110.000 €, y en su momento el piso costo 90.000 €.
¿Entiendo que la ganancia es de 50.000? y la plusvalia de ¿70.000?
Y segunda pregunta, el promotor nos va a entregar la vivienda para escriturar en noviembre de 2020, lo que representa 3 meses después del plazo de 24 meses que existen para la reinversión, pero tenemos firmado un contrato de compra venta y desde Agosto de 2018 a Agosto de 2020 hemos entregado los 50.000 € repartidos en entregas mensuales, ¿Esto sería valido para justificar la reinversión aunque la escritura se firme en Noviembre de 2020?
muchas gracias.
El plazo para la reinversion es de dos años medidos desde la fecha de venta de una a la fecha de adquision de la propiedad del nuevo.
Si no tuvierais escritura en plazo seria necesario demostrar que antes de la fecha de la escritura teneis un contrato de compra privado y que teneis la posesión de la vivienda, con un contrato de entrega de llaves, o que ya teneis suministros contratados a vuestro nombre.
Si no conseguis demostrar que sois propietarios y que teneis la posesion de la vivienda en plazo, perderíais el derecho a la exención por reinversión.
Ante todo también felicidades por la extensa explicación, he buscado por muchos foros y no había encontrado ninguno que lo explicará tan claro y bien explicado. Me encuentro en la misma casuística que explica en el caso, pero mi duda concreta es la siguiente: Como conseguir saber el importe total sobre el que se ha aplicado la deducción, es decir, en mi caso la hipoteca y gastos de compra deducidos desde el año 1992 hasta el 2007, si no dispongo de alguna de las rentas de estos ejercicios. ¿Habria posibilidad de pedir a la agencia tributaria de alguna manera que pudiera suministrarme estos datos? Gracias de nuevo. Lola
Como las deducciones por vivienda son parecidas de año en año, dado que son los pagos de la hipoteca, sera algo intermedio entre el año anterior y siguiente al que te falte.
Otra posibilidad es ir a preguntar en hacienda pero posiblemente no tengan datos
En cualquier caso como hay un importe maximo anual, es posible que algunos años sea este importe maximo.
Hola, muchas gracias por el foro, quería hacerle una pregunta,
Realicé una compra en el 2006, con gastos incluidos de 325.000 €, el liquido que debería invertir de mi venta anterior también del 2006 era 225.000 €, pero la hipoteca que debería haber pedido, para que todo cuadrara en lugar de 100.000 , que seria la diferencia exacta, la pedí de 110.000, por lo que tengo claro que solo puedo deducirme de la hipoteca 90,91% y así lo especifiqué en el IRPF de ese año.
Mi pregunta es, en la vivienda anterior me desgravé de la hipoteca, en el IRPF, unos 75.000 € (Entre capital e intereses) Mi pregunta es en cuanto sobrepase en mi hipoteca actual, (Entre capital e intereses el 90,91%) esa cantidad, puedo ya desgravármela? Y otra duda, en la vivienda anterior añadí 6.000 sin financiación de mi bolsillo, ¿estos no se suman a la base de deducción, porque la base de deducción es siempre sobre financiación ajena?
Gracias no sé si me he expresado bien..
Un saludo.
María.
En cuanto pases de 75.000 entre intereses principal y lo que pagaras al contado y los gastos de la compra de la nueva ya podrás emprezar a deducir.
El problema es que la deduccion por inversión en vivienda la quitaron y en la actualidad solo se aplica a viviendas adquiridas antes de 2013
Los 6000 euros que mencionas depende que en la renta de ese año los dedujiste, o no, es posible que el año de la compra ya te pasaras de los 9.015 € de deducción máxima, en este caso no hay que tenerlos en cuenta.
Buenas vendere piso por 125000 escriturado por 100000 siendo mi vivienda habitual entiendo ganancia de 25000 euros, puedo reinvertirlos en piso comprado hace 2 años y medio, la reinversion se puede realizar en reformar vivienda o rebajar hipoteca.
Gràcies.
No, la reinversión tiene un plazo maximo de 2 años exactos entre fecha de venta y fecha de compra.
Pregunto de nuevo por el caso que comenta Edu, ya que es el mío:
Compró vivienda NO habitual financiando con hipoteca.
3 años después, vende su vivienda habitual.
Y pasa a vivir en la primera vivienda. Entonces (poco tiempo después de la venta) reinvierte el importe de la venta en amortizar la hipoteca de su nueva vivienda habitual (que es la que antes era NO habitual).
La reinversión se hace en plazo y sobre vivienda habitual. ¿No se puede considerar exenta?
Muchas gracias Javier.
Si toda la liquidez obtenida de la venta, la destinas a amortizar la hipoteca, y esta pasa a ser tu vivienda habitual, y resides en ella mas de tres años, si quedaría exenta.
Buenas tardes,
Por lo que he entendido, si he comprado previa a la venta de la vivienda habitual, la nueva vivienda habitual, para el cálculo del importe que tengo que reinvertir puedo añadir a los gastos de notaría, registro….la parte de hipoteca que he ido amortizando desde que la compré hasta que he vendido la antigua?
Muchas gracias.
Buenas noches Javier Ullastres.
En primer lugar mi enhorabuena por las respuestas tan certeras y la ayuda que haces a muchas personas.
Le pido opinión sobre mi caso.
Compro vivienda habitual en 2011 por 400000 €. Una vez pagado el ITP y demás el coste total es de 440000 €. Para ello pido hipoteca de 260000 €.
Actualmente voy a vender mi vivienda por 700000 € de los que 200000 serán para eliminar la hipoteca y 350000+gastos (sobre 400000) para compra de mi vivienda habitual de aquí en adelante.
Cuales serán los gastos en IRPF que tendré que pagar.
Gracias y un saludo.
Tu ganancia es de 700000-440000 menos los gastos de la venta plusvalía municipal, agencia inmobiliaria…
Como compras una casa de menos valor solo el 400000/440000 puede quedar exenta.
Para que el porcentaje que puede quedar exento lo esté tienes que invertir toda la liquidez obtenida en la compra de la nueva vivienda. Como la liquidez obtenida son 700000-200000 y esto es más que el valor de la nueva solo un porcentaje de lo que puede estar exento lo estará si compras la vivienda nueva al contado 500000/400000
Compro vivienda habitual con garaje y trastero 150000 gastos de escrituras y ahorro aportado total se queda una hipoteca de 137800
Luego vendo vivienda habitual ..a los 6 meses de adquisición de la otra …total venta menos impuestos gastos de escrituras 88000 obteniendo una ganancia patrimonial de 27000
A ver el dinero de mis ahorros que sirvieron para comprar la nueva vivienda gastos de tributos escritura y señal 24000 puedo restarlos del total de la venta del piso 88000 y aportando esa diferencia ,tendría exención total por reinversión total 64000 euros + gastos y señal 24000 .total 88000 ..otra cosa el garaje tiene escritura aparte …solo cuenta el valor de la vivienda o el garaje tambien . gracias
La ganancia patrimonial solo queda exenta si la liquidez obtenida en la venta se destina a amortizar hipoteca de la nueva vivienda comprada con anterioridad.
Como has obtenido 88.000 euros de liquidez en la venta, tendrás que amortizar la hipoteca en estos 88.000 para que los 27.000 de ganancia queden exentos.
Si compraste la nueva el xx de xx de 2019, tendrás que haber amortizado estos 88.000 antes del xx de xx de 2021 (tienes dos años para reinvertir.
Los 24.000 € no cuentan porque este dinero no procede de la venta de la antigua vivienda habitual.
El nuevo garaje solo puede considerarse parte de la nueva vivienda habitual si la adquisición es simultanea a la compra de la vivienda nueva. Esto es si la fecha de escritura de ambas compras es la misma. Si el garaje se compra un día después hacienda te podría poner problemas.
Hola!
Para comprar mi segunda vivienda pedí una hipoteca sobre esa 2a vivienda, y amplié la hipoteca de la primera vivienda (con la que cubrí los gastos y el 20% de la segunda). He vendido la primera y he usado el dinero para cancelar la hipoteca de la primera vivienda totalmente, y amortizar casi toda la de la segunda vivienda . He invertido todo lo de la venta en las hipotecas, entiendo que estoy exenta de pagar, es así?
No necesariamente,
primero es necesario que entre la compra de la nueva y la venta de la antigua vivienda habitual no hayan pasado mas de dos años.
segundo la parte proporcional de la ganancia que corresponde al porcentaje de liquidez destinado a pagar la segunda hipoteca no estará exento
Muchas gracias por su respuesta. Han pasado algo menos de dos años entre las dos operaciones, pero en mi caso, la compra de la segunda vivienda fue anterior a la venta de la primera (he tenido ambas viviendas a la vez, mientras reformaba la segunda, y después mientras se vendía la primera). La única manera de reinvertir la liquidez de la venta de la primera vivienda que se me ocurre, es en la hipoteca de la segunda, cuando la venta de la primera es posterior a la compra de la segunda vivienda.
Correcto, la unica forma es destinar el importe de la venta a pagar el préstamo de la compra de la nueva.
Muchas gracias
Hemos comprado una nueva vivienda habitual este año 2020, pero empezamos a pagar en julio’18 (sobre plano). Yo vendí mi vivienda habitual en 2019. La duda que tengo es si en la renta puedo imputar como reinversión los pagos de antes de la venta de mi piso y de después, siempre dentro de la orquilla de 2 años, es decir, lo invertido desde el primer pago julio’18 hasta las amortizaciones de la hipoteca de junio’20, aunque la venta de mi vivienda cayera en medio de las diferentes inversiones que he ido haciendo, y no antes o después … Es decir, la duda que tengo viene porque he hecho reinversión antes y después de la venta de mi piso y quisiera saber si es posible … Mil gracias!!
NO.
Reinvertir es usar el dinero obtenido por la venta en pagar la nueva.
Lo que has pagado antes de vender la antigua, nunca podrá ser reinversión.
Y Si tienes una cuenta A con 200.000 Euros, y tienes otra cuenta B donde se ingresan 200.000 de la venta de la vivienda antigua. Y pagas la nueva vivienda que compras ahora con el dinero de la cuenta A, tampoco puedes aplicar la exención por reinversión.
Gracias por la respuesta. Pero con todo mi respeto y sin ánimo de ofender, diría que estás equivocado, o igual lo interpreto mal… ya que según la propia agencia tributaria:
«Plazo de la reinversión.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.»
Es decir, que la agencia tributaria considera válidos los pagos realizados dos años antes a la venta de la vivienda habitual. Y evidentemente dos años antes no disponemos del Cash referente a la venta…
Igualmente con el ejemplo que indicas de la cuenta A y B, tampoco estoy de acuerdo ya que siendo el titular de las dos cuentas, que más da donde ingrese el dinero de la cuenta? Puedo haber hecho una transferencia de una cuenta a la otra o simplemente haber cambiado de banco y no por eso pierdo el derecho a la deducción… En mi humilde opinión.
Un saludo!
Una cosa es que se pueda comprar antes o después de vender la antigua, en un caso tienes dinero para comprar la nueva, pero no tienes sitio donde vivir, y el otro tienes sitio donde vivir pero no tienes dinero para comprar.
No, hacienda no acepta como reinversión los pagos hechos con dinero que no procede de la venta de tu antigua vivienda habitual.
Y es importante que puedas probar que el mismo dinero obtenido con la venta es el mismo que usas para reinvertir.
Ademas del caso de las cuentas A y B, a ti no te importará, pero a Hacienda le estas dando la razón para perder el derecho a la exención por reinversión.
Hay otro que alguna vez me ha dado problemas con hacienda, aunque luego lo he ganado en Contencioso: Tengo una cuenta con 200.000 € ingreso después 200.000 de la venta. Y uso 200.000 de esa cuenta para pagar la nueva vivienda. Hacienda no me lo acepta porque se aplica el método FIFO, y el primer dinero que saco, se considera que es el dinero más antiguo que había en la cuenta, y por lo tanto no se ha cumplido que se haya reinvertido.
LEY IRPF. Artículo 38. Ganancias excluidas de gravamen en supuestos de reinversión.
1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
REGLAMENTO IRPF.Artículo 41. Exención por reinversión en vivienda habitual y en entidades de nueva o reciente creación.
1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
2. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de acciones o participaciones por las que se hubiera practicado la deducción prevista en el artículo 68.1 de la Ley del Impuesto, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de acciones o participaciones que cumplan los requisitos previstos en los números 2.º, 3.º y 5.º de dicho artículo, en las condiciones que se establecen en este artículo.
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
Buenas tardes.
Esto que dice de que no se puede declarar exento si no es exactamente el dinero del caudal de la venta ¿sigue siendo así? Es que he visto esta respuesta a consulta vinculante: https://diariolaley.laleynext.es/dll/2021/01/11/la-exencion-por-reinversion-es-aplicable-a-un-contribuyente-que-destina-lo-obtenido-por-la-venta-de-su-vivienda-habitual-a-reponer-fondos-propios
y creo que lo cambia todo.
Si, con la respuesta a esta consulta vinculante de 4/11/2020, si se admitiría que destinar el importe de la venta a reponer los ahorros con los que se compro la nueva vivienda, daría cumplimiento a los requisitos para tener derecho a la exención.
Buenos días,
Gracias de antemano por sus aportaciones.
Mi caso:
– Venta de mi vivienda habitual de soltero, con un beneficio a efectos de reinversión de 140.000€.
– El mismo día, compro vivienda con mi pareja (al 50%), por importe de 350.000€ (incluidos gastos).
La compra la pagaremos con los 140.000€ obtenidos en la venta de mi vivienda habitual + 210.000€ de financiación ajena (la casa la compramos a partes iguales y los dos figuraremos en el préstamo).
¿Puedo aplicar la reinversión al 100%, a efectos de estar exento? Tengo la duda de si Hacienda considera que, al figurar al 50% en el préstamo, el importe que yo reinvierto efectivamente sería menor, es decir:
175.000€ (mi mitad del precio de compra) – 105.000€ (mi mitad del préstamo): 70.000€.
¿Es así? ¿Puede resolverme esta duda?.
Muchas gracias.
Vendes la antigua, y obtienes digamos una liquidez de 200.000 y la ganancia lo que dices 140.000
En la nueva solo pagais 140.000 a medias, luego tu aportas 70.000
De tu ganancia 140.000, estará exento el porcentaje que sale de dividir lo que tu pagas al contado 70.000 dividido entre la liquidez que obtienes 200.000 luego un 35% de la ganancia quedaría exenta.
Si por el contrario la compra la hicierais
Un 40% lo compras tu al contado
Y el restante 60% lo comprais a medias financiado
Entonces tu tendrías exento el 70% de la ganancia.
El problema es que tu mujer puede protestar porque entonces solo sería propietaria del 30% en lugar del 50% en la variante que tu pagas más impuestos.
Buenos días. Mi pregunta es si yo vendo una vivienda habitual para comprarme otra habitual y la vendo más barata que como la compré, q debo de invertir en la nueva vivienda? Ejemplo: compro en 2001 una vivienda por 220000 eu con gastos e impuestos incluidos. Vendo por 200000 eu con una cancelación de hipoteca de 20.000 eu. Y compro una vivienda en por 350.000 eu con gastos e impuestos incluidos. Hipoteca de 265000 eu. Gracias y un saludo
Si vendes más barato, no hay ganancia, no tienes que pagar nada en IRPF reinviertas o no.